❶ 改變土地用途界定
改變土地用途是規劃上的概念，比如一塊土地原來的土地性質是農業用地，但通過規劃調整後變成了住宅用地，那政府就可以把它作為住宅用地掛牌出讓，相應價格就會比較高，而開發商通過土地市場得到這塊土地後就可以在上面建設商品住宅出售獲利。相反的如果開發商在一塊性質為農業用地的土地上建造商品住宅（不管有沒有得到政府默認），都那就是違法建設、私自改變土地用途，會受到規劃和國土部門的處罰，私自建設的住宅也無法辦理產權證，農村的部分小產權房就是這樣產生的。
國有土地分類有： 商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。每一種土地用途都是經過登記的，改變土地用途是指改變原本登記的土地用途，要經過審批。
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條「建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。」
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。」
3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條「依法改變土地用途的，必須持批准文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。」
當然通過規劃調整改變土地性質的程序是非常復雜和嚴格的，應當嚴格按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的相關規定執行。
❷ 自家地變成了工業園區還可以建住宅嗎
不能，工業園區所屬土地性質發生了改變，從原來住宅用地變成了工業用地，土地性質不同是不能建造住宅的，對於土地、規劃和房管部門都是不認可的。
如果想要建造住宅，需要做土地變性或者和土地及規劃部門溝通置換土地但其他地方，否則沒辦法建造住宅。
❸ 農村住宅地被轉為工業用地是否合法
不合法：
可向當地國土資源部門反映，住宅用地、自留地以及分的田地均屬於集體土地，改變用途須經國土資源部門批准，應該有批文的，否則就屬於違法使用土地。