工業用地誤以商服出讓怎麼辦

① 土地做證時是工業用地，但是現實中是下面商業和上面住宅用途，拆遷補償時候時候能否按商業或住宅用地補

1、從法律上講，應當按工業用地進行補償安置，不過，你也許可能通過其他方面維權：比如你可以考察拆遷的合法性，如存在不合法之處，則你可以以此為突破口進行維權。
2、仍以10年的基準地價為准顯然是不合理的，但這里存在很嚴重的政府行為，單從這方面維權，難度較大。

② 工業用地轉商住用地補償

工業用地轉成商業用地，需要補繳土地出讓金，涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規定執行若原工業企業有優惠，則性質發生變更後可能優惠將取消。

法律依據：

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批准文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

③ 工業用地變更為商業用地出讓金怎麼補交

具體由土地局和稅務局的答復為准。獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地的增加可以使城市發展，壯大並富有生氣，但也會帶來一系列問題。

用地的形狀和規模工業用地要求的形狀與規模，不僅因生產類別不同而不同，且與機械化、自動化程度、採用的運輸方式、工藝流程和建築層數有關。

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工業用地的交通運輸條件關繫到工業企業的生產運行效益，直接影響到吸引投資的成敗。工業建設與工業生產多需要來自各地的設備與物資，生產費用中運輸費佔有相當比重，如鋼鐵、水泥等工業生產運輸費用可占生產成本的15 0a^'4000。

在有便捷運輸條件的地段布置工業可有效節省建廠投資，加快工程進度，並保證生產的順利進行。因此，城市的工業多沿公路、鐵路、通航河流進行布置。

各種運輸方式的建設與經營管理費用均不相同，在考慮工業布局時，要根據貨運量的大小、貨物單件尺寸與特點、運輸距離，經分析比較後確定運輸方式，將其布置在有相應運輸條件的地段。在工業中可採用鐵路、水路、公路或連續運輸。