如何預估工業用地

⑴ 工業地產未來十年前景如何

前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，全國主要城市均在不斷加大對工業用地的推出力度。如北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津六個城市在2009-2012年的工業用地推出體量均在6000萬平方米以上，而2012年有5個城市的工業用地推出面積比重均有所加大。

可見我國主要城市仍比較熱衷於促進本地工業經濟的發展，以加大工業用地推出力度的方式來吸引工業建設投資。

一直以來，我國工業用地價格上漲幅度遠遠低於商業/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現在2007年，年度增長率達到10%以上，此後的增幅一直在6%以下。自2011年始我國重點城市的工業用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發商對工業用地的熱衷將有可能進一步推高工業用地的價格。

事實上我國有一些重點城市的工業用地價格已經開始快速增長，如廣州2012年就增長了20%以上。前瞻預測今後工業地產將繼續呈現上升趨勢，原因有二：

（1）在市場層面，部分住宅/商業地產商轉型做工業地產，提升用地需求。

本論調控政策出台以來，眾多地產商進入工業地產領域。萬科、綠地、萬通等房企進入工業地產領域，試圖降低過度以來住宅地產開發的風險。

（2）在政策層面，國家對工業用地進行調控。

對於工業地產，地方政府多採用「以土地換投資」的模式，有些地方政府甚至以低於成本價或是零溢價等形式來獲取招商引資數額，即使是採取招拍掛形式，工業用地的出讓價格通常只相當於住宅用地平均價格的1/8-1/10。針對上述情況，國土部早已著手試點工業用地改革方案。《閑置土地處置辦法》的出台，主要是為了打擊工業用地大面積閑置和浪費的現象。

據調查，許多城市尤其是二三線城市的工業用地粗放浪費現象尤其突出，而且工業用地產出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地開發產生的GDP是10億元，而內地每平方公里開發產生的GDP能超過億元的少之又少，內地工業用地的土地利用效率極低。

有新聞報道稱因便宜而走俏的工業用地市場即將有所改變，據悉，國土資源部將調整工業用地出讓最低價標准，初步意向是每等土地（工業用地分為15等）上漲30元/平方米，同時加強工業用地招拍掛中的預審制度環節，目前已在江蘇省、浙江省的部分地區進行試點。

地方政府招商引資的主要法寶是廉價的土地資源，但隨著我國經濟不斷市場化，土地整治成本也在不斷提升，適當地調整工業用地價格是形勢所迫。

希望我的回答對您有所幫助。

⑵ 工業用地容積率標准規范（分析國土部關於工業用地容積率規定）

什麼是新型產業用地？

關於概念

新型產業用地土地類型代碼為M0。M其實就是工業用地的代碼，之前，M類用地包括了M1、M2、M3三種。

只是後來在新型工業不斷發展，之前的對於工業用地的解釋已經不完全適用於這些產業了，而且工業用地的存量也越來越少。

所以為了適應新型產業的發展，同時也是提高工業用地類型的利用率，所以從深圳開始試點了並肯定了新型產業用地——M0，也就是指融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。

所以現在也越來越多的城市開始用新型產業用地這一土地類型並且不少的城市也發布了相關的規定。

那麼為什麼現在那麼多企業都熱衷於新型產業用地而不是傳統的M1,M2,M3呢？一個是因為政策資源傾斜於新型產業用地，畢竟在土地資源緊張的重點城市，如何提高土地的集約化利用率就是一個大方向。

另外一個是拿地成本更低，新型產業用地（M0）的出讓底價基本按照出讓時點同地段辦公用途市場評估樓面地價的20％-50%予以計算，再根據分割轉讓比例、容積率、實際出讓年限等因素進行修正調整；

而且，新型產業用地的分割轉讓方式更加靈活。新型產業用地項目用房基本都允許有條件地分割登記、銷售、轉讓，可按幢、層等基本單位進行分割登記、轉讓，允許有條件地轉讓給從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業；這對於很多開發商來說都是非常需要的，所以現在市面上也出現了很多可以分割拿證的園區。

關於重要發展節點

在行業內，最為有標志性的事件，是2013年深圳發布的7個文件，這可以說是奠定了新型產業用地的基礎，而在2015年6部門發布的兩大官方政策文件，成為了許多城市發布新型產業用地政策的基礎模板。

重點城市發展政策

據不完全梳理發現，我國重點城市其實大部分都發布了關於新型產業用地的相關管理辦法和政策。

而目前來看，新型產業用地的來源主要有兩個，一個是之前的工業用地進行轉型，而在管理辦法中就會有關於這類型工業用地的轉型要求。

例如，廣東省珠海市2020年11月發布的《珠海市新型產業用地（M0）地價管理實施細則》就說明了

企業申請利用存量工業、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用於新型產業用地（M0）項目的（非通過城市更新方式建設的），按照原建設用地剩餘土地使用年限確定。

若原建設用地為劃撥用地，剩餘土地使用年限就有兩種計算方式

（1）按原建設用地用途最高年限-原建設用地已使用年限，

（2）按原建設用地用途最高年限計算

同時，還規定了新型產業用地的出讓底價：土地出讓底價=土地出讓單價*用地面積，

計算公式如下：

註：這個計算公式是珠海發布的，其他城市也可以大致參考一下這個計算公式：

新型產業用地和工業用地的關系

1）容積率不同

一般工業用地容積率不小於0.6，基本在1.0~2.0之間，最高不得超過3.0。

而新型產業用地容積率相對較高，普遍在3.0~5.0，深圳規定最高可達6.0，體現出新型產業用地土地利用強度高的明顯優勢。

2）配套用房不同

一般工業用地，工業項目所需的行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%；且嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

而新型產業用地允許一定比例的商業辦公、配套住宅、公共服務設施等，配套用房設施比例最高可達30%，相比一般工業用地擁有更強的功能兼容性，業態和盈利模式也更為豐富。

3）分割轉讓規定不同

工業用地在一般情況下不得分割轉讓，新型產業用地按各地政策基本都有一定的產業用房及配套用房的分割轉讓空間。

4）出讓方式不同

在土地出讓方式上，新型產業用地更具靈活性。大部分城市試行或支持先租賃後出讓的彈性供地制度，並且在出讓年限設施上也相對靈活。

⑶ 工業用地容積率一般是多少

工業用地容積率相信很多人對它都是比較陌生的，都不知道這個東西應該如何計算好，所以說一定要提前弄清楚來比較好。下面小編就來給大家介紹一下工業用地容積率一般是多少。

工業用地容積率一般是多少

1、工業項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建築面積/總用地面積;建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

2、提高工業用地節約集約利用水平，除安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外，一類工業用地容積率不得低於2.0，二類、三類工業用地容積率不得低於1.2，生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不得低於0.8。

工業用地容積率是什麼

1、工業項目的用地范圍內總建築面積和相關的項目總用地面積的比值。計算的公式為容積率=總建築的面積/總用地的面積，建築物的層高一般來說也是不會超過8米的，在計算容積率的時候，該層的建築面積還可以加倍計算。

2、 要提高工業用地來節約集約利用的水平，這個時候除了安全、消防等有特殊規定或者是行業生產有特殊要求的項目外，一類的工業用地的容積率一般都是不可以低於2.0，二類、三類的工業用地容積率一般是不可以低於1.2的，生產工藝也是有特殊要求的工業用地容積率一般是不可以低於0.8的。

3、因為有很多的工業項目會因為工藝流程的限制，這個時候只能做單層的車間，同時，由於建築密度的限制，計算下來的容積率可以說也是比較低的。相關的國土部門都是有投資強度的，同時也是有容積率下限要求的，而我們規劃上，只能控制容積率的上限程度。工業用地容積率是什麼還有哪些相關的內容呢?第四點就是國土還搞了一個單層超8米，*2計算，也是為了提高投資的強度，這樣就可以使得項目的容積率達到國土部門的相關的要求。

總結：關於工業用地容積率一般是多少相關內容就介紹到這，工業用地容積率要參考它的公式來進行計算，這樣才能算出准確的數字來。

⑷ 如何運用市場比較法評估工業用地地價

土地價格取決於市場供需關系，評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後，在經濟發達的地區有充足的土地交易實例，應盡量採用市場比較法評估工業地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。 市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較，並對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為： 待估工業用地價格(比准價格)＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數 收集和選擇比較交易實例 評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息； 比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處於同一地區的案例，如果近期沒有發生交易案例，可選擇處於臨近地區或類似地區的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。 建立價格可比基礎 選取比較實例後，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一採用單位面積地價，並統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 評估師信息網交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急於出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合並交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。

⑸ 工業用地拆遷評估費用

面對不斷發展的城市，土地徵收已經是非常常見的一件事，而徵收的范圍不僅僅是居住地，有的時候也會涉及到工業用地。雖然國家針對拆遷的補償標准大致是一樣的，但是在面對不同性質的土地徵收，補償標准還是會根據實際情況有所變化。那麼，工業用地補償標准價格是多少呢？

想要詳細的了解到工業用地的補償標准價格，就要先了解拆遷補償計劃的標准，正常情況下土地徵用拆遷的補償標准為：房屋補償費、周轉補償費即安置費、獎勵性補償費等，但是如果徵用的是工業用地，那麼還要考慮工業方面的損傷補償，不過因為每個地區的經濟發展不一樣，並且每個階段的行情也不同，因此工業用地補償標準的具體價格是無法提前知曉，只能按照當地現階段的市場行情來估算。

那麼，工業用地征地補償的標准有哪些呢？首先就是關於廠房的拆遷，對廠房的拆遷不比普通居民住宅，廠房裡的設施、建造的材料都有所不同，所以要提前針對廠房的構造和用途，來進行專業的評估，在根據實際市場的行情來估價。

之後就是關於工廠因為拆遷所造成的停產停業的損失補償，這個補償是一次性到位的，因此要根據該工廠的實際運營情況來預估具體的經濟損失，只要是擁有合法的相關證件，根據之前的營業情況和現階段所簽合同的違約損失，再加上財物成本等，一起核算清楚，在根據實際情況給與合理的補償。

另外工廠中還有很多的設備機器，在拆遷過程中有些可能無法拆卸，而需要對其進行補償;有些需要運輸，其相關運輸費用也是在補償之內的，再加上拆卸過程中可能出現的損毀，這些都是包括在補償中。所以工業用地的補償價格，每個地區、每個工廠都不會不一樣。

⑹ 如何核定工業用地的規模。哪位大俠知道的，告訴我好嗎

一般 由發改部門按照國民經濟行業分類確定工業用地用於哪個行業，按照投資人的生產規模對應該行業的投資強度，即每平方米土地投入多少錢，再根據你的投資總額核定給多少地。也就是說：投資總額/投資強度=用地規模

⑺ 你好，我咨詢您一下工業土地性質評估樓房，房屋用途是其他，但實際酒店，應該如何估算啊

是個比較復雜的問題。
只能闡述一下自己的一些看法，你自己斟酌把握。
1、明確該宗地周邊規劃條件和規劃方向；如果該宗地塊未來有可變更為商業用地性質，按最高最佳利和原則，宜安商業（酒店）評估房地價值，再減去變更土地性質所產生的費用支出。當然報告要對此進行合理的假設。
2、如果該宗地塊未來無法變更用途，根據合法原則，按工業用途評估房地價值。
以上意見僅供參考。

⑻ （土地估價師）1996年土地估價實務

一、綜合計算實務（共3小題，第一小題20分，後兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分）

1、某單位於1991年11月以有償出讓方式取得a地塊50年土地使用權，並於1993年11月在此地塊上建成建築物b。a地塊面積2000平方米，建築面積2500平方米，當時出讓地價為100萬元，建築造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，1991~1996年該地區物價指數平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發費為2億元/平方千米，當地銀行貨款年利率為12%，土地開發周期平均為一年，土地開發投資回報率為15%，當地土地增值收益率為15%，土地還原率為10%，目前該類建築的重置價為1500元/平方米，試根據上述資料評估該單位房地產現值。

2、某開發公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標，該宗地出讓年期為40年，規劃限定建造2萬平方米的賓館，據該公司進行的市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成後客房平均出租率為80%，可經營面積比例為75%，年租金為600元/平方米，保險費不計，稅金按年租金的12%計，年折舊費按年維修費的80%計。該類建築耐用年限50年，殘值為零，建築費和專業費預計為1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，貨款年利率為15%，當地房地產綜合還原利率為8%，開發商要求總利潤不指漏低於開發完成後不動產總價值的15%，取得土地使用權須支付的法律、估價等專業費用為地價的2%。試估算開發商所能支付的最高投標地價款。

3、一工業企業計劃將其使用的一宗國有土地a，經政府批准後投入至新設立的股份公司，現委託某估價機構進行地價評估。該機構收集到下列可用資料：

（1）a宗地周圍地區1996年新征地資料，徵用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。

（2）與a宗地同一區域中於1995年5月出租的工業用地案例一宗，宗地開發程度為七通一平，年出租凈收益為23元/平方米。

（3）與a宗地相鄰區域中的一宗工業用地，1993年4月出讓，出讓年期為40年，開發程度為五通一平，出讓地價為224元/平方米。

（4）當地土地三通一平開發費用平均為50元/平方米，從征地到完成三通一平的開發周期一年，土地開發資金利息率12%，投資回報率10%，土地增值收益率20%，土地還原利率8%。

（5）當地同一宗地開發程度不同時的地價差異情況為：五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米，七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。

（6）征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開發程度差異外，其他因素比較表為：

交易情況指數 地價指數 區域因素指數 個別因素指數 評估宗地 100118 95 100 征地案例 80118 95 100 出租案例 108106 95 102 出讓案例 112100 105 105

請根據上述資料，評估該宗地在1996年6月，達到三通一平條件，50年土地使用權價格。

二、問答題（20分）

某工業冊逗森集團擬將其下屬的a企業進行股份制改造，a企業佔用的國有劃撥土地使用權共1000000平方米，所在區域的工業用地基準地價為350元/平方米。根據股改要求，土地將採用國家作價入股方式進行處置，由於受總股本額限制，該集團要求投入的土地資產不超過2億元。現委託你進行評估，請問可否滿足該集團的要求？如可以，可州畝通過哪幾種方法使總估價額不超過2億元？

三、估價實務分析（本部分由兩個報告構成，每個報告50分。請認真閱讀案例報告並加以分析，指出存在的問題，並說明原因）
報告一 土地估價技術報告

第一部分 總 述

一、估價項目名稱：地價評估

二、委託估價方：×市新區塑料建材廠（其他略）

三、受託估價方：×市地產評估咨詢中心（其他略）

四、估價對象：本項評估是對×市新區塑料建材廠所佔宗地的地價評估。

五、估價目的：本報告為×市新區塑料建材廠抵押貨款提供地價依據。

六、估價依據：（略）

七、地價定義：50年土地使用權的現實市場價格

八、估價期日：1996年5月20～6月1日

九、估價日期：1996年5月31日

十、估價結果：

總地價：1551.88萬元；單位地價：519元/平方米
樓面地價：1174元/平方米
評估價格貨幣種類：人民幣

十一、需要特殊說明的事項

（1）此項評估是評估期日的價格現值，假設在此期間物業價格值保持穩定。

（2）本報告只為塑料建材廠抵押貨款提供地價依據，用於其他方面的可行性未做探討。

（3）樓房沒有進行結構測試和檢驗設施，因此不能確定其設施的完備性。

（4）報告之中有關證明材料由當事人提供。

（5）本報告有效期為半年。

（6）本報告全文或部分內容公布之前，需徵得本中心同意，國家法律規定者除外。