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有工業用地如何融資

發布時間:2024-06-16 04:44:44

A. 工業用地個人買和公司買區別

法律分析:稅收方面:個人名義購買廠房租給企業

出租方繳納房產稅(年租金的12%

)出租方繳納營業稅年租金5%,還有相關地稅。企業直接名義購買廠房按房產余值繳納房產稅

房產原值(70%------90%)1.2%。可以計提折舊。

融資方面:企業直接名義購買廠房,企業可以用房產證抵押貸款。

長遠看:如果企業注銷,房產證要過戶,費用不少。

法律依據:《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

B. 工業用地可以做什麼

問題一:工業用地可用於什麼 可以用於企業建築工廠廠房、丁間、庫房(廢水、廢氣的排放要通過環保認證),生產加工基地,科研、試驗場所(不得有自然污染)等。
也可用於大型倉儲、冷藏、物流轉運等。

問題二:工業用地有哪些用途? 工業用地,可以以企業廠房為核心,做一些配套工程:如工宿舍、企業研發樓(寫字樓),職工活動場地,或者孵化園等。企業研發樓常常以獨棟的形式或者寫字樓的形式對外發售以實現你所願的利潤。請看看成都的火炬動力港和青羊工業園區,希望對你有幫助。

問題三:為什麼工業用地可以商業用途 工業用地轉為商業用地方法住宅用地就是土地用途為住宅建設,出讓的使用年限為70年。工業用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地,包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天者拍槐礦用地,該用地應歸入水域和其他用地類。綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業、工業、住宅等)所構成的土地。商業、工業、住宅用地的區別主要是用途不同、取得方式、使用年限和土地價格不同。工業用地通過劃拔方式取得。商業用地採取拍賣、招標的方式取得。住宅用地由城市規劃審批。工業用地轉為商業用地方法:1、改變為商業用途的,必須符合城市總體規劃,並需經過規劃部門批准。2、如符合城市規劃可以改變為商業用途的,按照首友現行土地出讓辦法的規定,其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行,工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系,由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。

問題四:工業用地都不允許做什麼用 不能做居民居住區修屋建房用。

問題五:農副產品工業用地可以做什麼 鄉鎮企業使用農民集體土地,按照下列程序審批:
(1)農村集體經濟組織或者建設單位持有關建設項目批准文件,向市、縣人民 *** 土地行政主管部門提出建設用申請;
(2)市、縣人民 *** 土地行政主管部門對建設用地申請進行審查,提出審查意見;
(3)按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權,報縣級以上地方人民 *** 批准,其中,涉及佔用農有地的,應先按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續;
(4)建設用地經依法批准後,申請用地單位按照規定繳納有關費用,佔用耕地的,並履行開墾新耕地的義務;
(5)工程項目竣工後,由市、縣人民 *** 土地行政主管部門對用地和開墾耕地情況進行檢查驗收,合格後辦理土地登記手續,核發《集體土地使用並證》,確認建設用地使用權。
鄉鎮企業使用國有土地的,按照《中華人民共和國土地管理法》關於使用國有土地有關規定申請辦理建設用地審批手續。

問題六:如何購買工業用地 工業用地一直是一個投資的工具,對於那些誰想要一個「買入並持有」的投資機會。這種策略買入並持有工業用地,可以是非常有利可圖的。此外,工業用地已被用來促進增長和發展的戰略領域。收購工業用地通常在高速增長的時期峰的權益和陰晴圓缺在速賀卜度較慢的經濟周期中, 房地產經紀人將有機會獲得所有您所選擇的地理區域的工業用地。買方將要問詳細的問題,並確保該值已多年來沒有減少。增加價值是可取的。 說明1固定一個真正的地產代理專業工業用地。代理可以給你,幾乎每一個工業用地出售或轉讓在您所選擇的地理區域的信息。嘗試找到一個認可的土地顧問,以評估每一個階段的土地收購,並借給他的專業知識領域的工業用地。2執行的財產,所有合同和增編盡職調查。確保土地沒有任何產權負擔可能會立即減少的屬性值,如洪水泛濫的傾向,非常岩石地層,或通過你的土地的中心城市規劃建設的高速公路。 3租賃土地調查。土地測量師,將有助於確定的土地的最高和最佳的使用。更重要的是,土地不能使用「。4獲取土地的評估。評估都會將你引導到你要多少的土地。如果考核排在20萬元及賣方要求25萬美元,那麼你有商量的餘地的價格下調。5工業用地的銀行或貸款人提供資金的融資的。大多數貸款人將要求20%的首付工業用地。6出席閉幕記住的是,不像住宅物業,工業用地最低三個月關閉。 提示:

問題七:工業用地如何變為商業用地? (1)土地法中明確規定改變用途的條款:
建設單位使用國有土地的,應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民 *** 土地行政主管部門同意,報原批准用地的人民 *** 批准。其中,在城市規劃區內改變土地用途的,在報批前,應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
(2)改變用途的大致程序:
1、寫個變更用途的申請,然後報送到土地局,逐級上。
2、然後拿著丹復到規劃部門辦理規劃變。
3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合。

問題八:工業用地可以建房嗎 工業用地建的房能買嗎,受法律保護嗎。如果他向法院說保證房屋建築手續齊全,也可以辦理房屋產權手續。這樣可以買嗎

問題九:土地性質為工業用地的房子能進行買賣嗎 近日有網友表示他最近看上了一個項目,無論是區位、價格還是戶型都比較合他的心意。但是有一個細節有些讓他放不下心:土地性質。售樓小姐告訴他這個樓盤所使用的土地是商業性質,而非住宅性質的。他想知道,商業用地的土地性質究意會不會帶來什麼影響。現在市場上有很多商住樓,這個問題估計是很多人都很關注的問題,在這里我為大家整理了一下關於商業用地性質的住宅和普通關於商業用地性質的住宅和普通商品房住宅的商品房住宅的一些區別,希望對大家有所幫助。首先,使用年限存在差異。 事實上,關於土地性質的問題,還要追溯到1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,這份文件中將土地出讓分為五類,並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明,分別是居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯,根據這份條例,購買在非「居住」用地上建造的房子,首先受影響的是使用權年限,也就是說,這類住宅的使用權期限都要短於居住用地上的住宅。而且根據今年兩會剛剛通過的《物權法》規定:「住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。」這就是說,住宅用地上建造的房屋,使用期限已經基本不受之前「七十年」的束縛,而非住宅用地上的房產期滿之後如何延續,則還有一定具體問題具體分析的空間。貸款、生活成本、戶口問題需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期,非居住用地上建造的住宅項目還會面臨下面幾個不同的地方。 首先是貸款,對於居住用地的房產,目前,銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少三成、最多貸款七成、最長三十年還清的個人住房貸款,但如果是購買非居住用地的房子,銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理,但多數情況往往會按照商業樓,即首付最少四成,最長十年還清的情況來辦理,而且也不能享受住房貸款在利率方面的優惠。 其次是生活成本的不同。由於土地性質是商業或者工業,用電、用水等方面的收費標准也要按照商業或者工業的標准來執行,一般要比普通生活用電、用水的價格高出30%左右。但對於綜合性質的土地來說,由於可能是「住宅」和「商業」綜合立項,那麼在這種條件下,還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標准。當然為了保險起見,消費者最好讓開發商在合同中註明,或者通過補充條款的方式規定進去,這樣如果發生糾紛才能有案可查。 再次是戶口問題。在商業用地上建造的房屋,由於其商業或者辦公性質,原則上是不可以落戶口的;至於綜合用地,則因為它可能包含了住宅立項,所以正常情況下並不影響購房落戶的實行。 最後關於土地使用年限還要再說一點,這個「年限」是根據土地轉讓的時間來開始計算的,也就是一般所說開發商拿地的時間算起,而不是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起,更不是從入住開始算。具體的使用權期限會在購房合同中寫明,對此購房者也要必須給予足夠的關注。

問題十:工業用地如何進行房地產開發 樓上辦法不知道可不可以拆分產權,銷售也是問題。
如果是裙樓,需要網點佔地面積的「其他商業營地」。
如果是普通板樓,1樓網點或車庫只需要辦理「城鎮居住用地」
先做可研,環評,光評骸立項,規劃,等等(最好讓開發商去跑,很麻煩)。
出讓,置換,合作等模式
出讓最貴,繳納土地出讓金跟地價沒什麼關系,看你的地是幾類地,國家按類別收取出讓金。
置換(看當地政策),可以形成書面材料,用另外的地跟你換(換不換是另一回事了,但要有書面材料),或建設後的房屋換。
合作(無費用,但門路要硬),形成書面材料,委託開發商進行開發(什麼職工樓,集資房之類的)

C. 宸ヤ笟鐢ㄥ湴寤虹殑鍘傛埧,鏈夎勫垝鎵嬬畫,浣嗕紒涓氬洜璧勯噾鍥伴毦,6騫存病鏈夊姙鍦

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D. 企業如何通過土地融資

近年來,以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速,這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金,也提高了銀行資金的利用效率,對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計,截至2009年年底,全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃,抵押貸款 2.59萬億元,比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而,土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時,也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看,土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險,如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等;外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險,如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為,外部風險屬於宏觀風險,存在綜合性及不確定性,如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生,而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此,本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示,擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式,在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體:土地登記機構和銀行,對應地,筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面:

風險一:土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地,如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記,未經當事人同意辦理抵押登記手續; 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記;鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要,一宗土地辦理多個土地權利證書,導致重復發證的。如儲備用地,可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷,就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定,依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記,擅自改變土地抵押順位的。

風險二:銀行違規放貸的風險

第一,銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等,而銀行則擴大比例放貸。

第二,銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業,「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三,銀行虛高土地價值放貸。(土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定)。

第四,銀行不審慎地延長貸款周期放貸,導致貸款周期結構不合理,比如中長期貸款過多。

第五,銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六,銀行違背房地產調控政策放貸。

第七,銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八,銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九,非金融機構違規放貸。

第十,其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外,同一宗土地重復放貸的,順位靠後的抵押權人可能無法受償,風險較大;土地或房屋單一抵押,因登記機構的不統一,可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續,當事人憑土地權利證書再次抵押,造成重復抵押風險;依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形,也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前,從實踐來看,儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一:儲備土地抵押

據國土資源部統計,截至2009年年底,全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元,佔84個城市土地抵押金額的14%,2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押,儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式,儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視:

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中,登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符,可能存在法律風險。目前,針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中,地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫,這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符,如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類,一旦進入訴訟或其他司法程序,極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲,在儲備土地抵押貸款過程中,這些代征地並沒有剝離出來,而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地,不可能通過招拍掛供出,也不會有土地出讓收益,因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一,僅僅依靠儲備用地抵押,還款來源主要是土地出讓收益,存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大,而且貸款金額高。如,北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億,涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下,一旦土地市場出現波動,土地需求下降、價格下跌,儲備土地無法供出,土地出讓收益無法保障,儲備機構將無法按時還款,資金鏈條斷裂,金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈,有可能降低貸款門檻放貸,導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一,有政府作後盾,且規模大,放貸收益較高,各類商業銀行都願意放貸,甚至降低門檻放貸,出現了違規低息、超規模放貸等現象,容易引發金融風險。

風險域二:集體土地抵押

對於集體土地抵押問題,《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押,但明確規定只有兩種情形可以抵押:一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地,依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定,其土地承包經營權可以抵押;二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押,必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中,明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後,金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試,尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規,房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時,集體土地卻無法實現處置,其擔保的債權無法實現,成為不良資產,無疑是巨大的金融風險。

防範風險,確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面:一是銀行違規放貸風險(包括中介機構違規評估土地價值風險);二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看,出於制度約束和職業道德,上述風險單一出現的機會較小。但是,除法律法規外,上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等,一旦一方違規,另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下,違規土地抵押登記貸款便會產生,風險也隨之而來。因此,防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調,建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享,構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展,土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢,土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作,將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享,實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管,構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制,化解政府融資平台矛盾,更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務,銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管,實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

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