A. 政策頻調 今年深圳商務公寓市場走向何方
在深圳房地產市場，商務公寓和一種工業配套宿舍的「類公寓」一直被看作「類住宅」產品，也是房地產市場重要的組成部分。由於不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客「狂歡」的空間。不過，近來深圳公寓市場的政策不斷，2020年這個市場又將走向何方？
在深圳的商務公寓市場，有一種工業配套宿舍的「類公寓」產品，甚至只需要「現場」注冊公司就可購買，由於價格相對同類型公寓產品低，因此吸引了不少投資者。近日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》印發，於2月1日起正式實施，上述通過注冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用於居住的操作方式得到了針對性的規范。
其中，對於工業配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進行了規范，要求須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米）的企業，且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建築面積的30％。如某家企業欲在福田區購買工業配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米），且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在福田區內持有工業樓宇建築面積的30％。該企業如果只是在福田區持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。
「2013年的政策僅要求工業樓宇及配套用房的受讓人須為經依法注冊登記的企業，我們發現存在一定程度的炒作，甚至有在轉讓現場為購買者提供企業注冊服務的現象。」深圳市城市更新和土地整備局相關負責人介紹。記者也發現，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的「類公寓」產品不在少數。在羅湖清水河片區，一處新公寓項目正是標榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復式單位售價為170萬元左右，摺合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區，一些在售的正規商務公寓項目售價達到每平方米6.5萬元至7.5萬元。
無論如何，在許多人看來商務公寓一般是用來投資，商務公寓市場的表現也在很大程度上折射出深圳房地產市場的投資需求。雖然商務公寓和類似的「類公寓」產品不限購不限貸，但由於交易稅費、水電費等成本較高，這些公寓一直給人難以轉手的印象，讓一些普通置業者「望而卻步」。深圳中原研究中心的數據顯示，2019年深圳商務公寓成交18902套，同比上升2.82%。與此形成對比的是，2019年深圳新房住宅成交數量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套數較2018年上升19.4%。
不過，龍華區一處商務公寓項目的銷售經理告訴記者，「除了深圳本地客戶，此前還有許多內地客戶前來咨詢。」與此同時，商務公寓市場時有大宗交易發生，諸如龍華紅山6979、羅湖筍崗招商中環等公寓項目都曾傳來大宗交易的消息。
近兩年來，深圳商務公寓市場的政策調整不斷。2018年，深圳「731」樓市調控指出，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出台的商務公寓「只租不售」限制。2018年7月，深圳出台樓市調控政策，其中規定開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。
近日，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）公開徵求社會公眾意見，《通知》對可實施「商改租」的既有商業辦公用房進行了限定。《通知》還明確，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。
深圳中原研究中心認為，在住宅限購的情況下，不限購不限貸的公寓產品得到部分置業者的關注。去年年底公寓市場出台了新的政策，取消了「只租不售」的相關規定，長期來看有利於增加商務公寓市場的供應，但與此同時，商務公寓的稀缺性在下降。預計未來公寓成交量相對平穩，難以出現明顯增長。