如何在工業地產中分得一杯羹

『壹』 工業地產如何招商

一、招商前景
長三角、珠三角企業歷來都是中部省份招商的對象，而對中國而言，這場經濟危機影響最大的是珠三角企業，這些企業必須尋求成本更低的中部地區發展。
受全球經融危機影響，一些加工出口型企業倒閉，大批工人回鄉，開拓了眼界、學習了技術，給中部地區的發展帶來了大批技術人才。
一個完整的企業是由人才、資金、市場、管理、技術等要素構成，經濟危機可能只是影響到其中某一方面，內地政府只要承諾在這些方面給企業幫助，將在很大程度上有利於招商。

二、招商戰略
一般人理解招商就是招龍頭企業，以龍頭帶動當地經濟的發展，或者拿當地的資源來招商。先說招龍頭企業，（1）龍頭企業畢竟是少數，在招商談判過程中存在太多不確定性因素；（2）招龍頭企業必須是有經濟實力的政府，像武漢招富士康進駐，是政府前期貼本的招商；（3）招龍頭真正有進展了，那樣市政府省政府都會進來分這份利益。再說以當地資源來招商，畢竟不是長久之計，而且很多地方並無實際優勢資源。
產業鏈招商和產業集群招商是產業整合招商策略的分解，對眾多某產業關聯的中小型企業打包共同招進園區，這樣可使企業解決配套問題；另一種方式就是利用當地已有的龍頭企業來整合其它企業或資源。總之，都是整合打包進園，避免單個企業入駐難以生存的困境。

三、招商策略
如何才能做到產業整合招商，先給在長三角或珠三角的駐地機構提點的建議：（1）社交集中。意思就是在平時拜訪企業過程中要盡量使拜訪的企業集中在某個產業，這樣才能融入這個圈子，成為圈內人。假如你今天拜訪一家電子企業，明天拜訪一家服裝企業，後天又去拜訪一家機械企業，這樣怎麼可能融入這些企業家圈子。（2）聯合其它機構招商。企業搬到中部省份圖什麼？是當地地價便宜還是用電、用水便宜？企業最關心的是：產業配套、資金與人才，其次才是交通、地價等。因此，建議在招商過程中要說服並聯合當地的企業、銀行、人才市場、海關等機構或部門招商，要制定並加強為入園企業服務的政策。（3）代理招商。在深圳有很多招商代理機構，例如，深圳各行業協會、產業園開發商等社會組織，這些組織本身具有企業資源，而且企業資源基本集中在某些產業，招商方可與這些組織簽訂招商代理協議，即使沒什麼實質性招商進展，但至少也起到在某產業內宣傳的作用。
總之，企業要搬遷入駐其它園區，對於企業來說是個戰略層面的問題，對於***是拿自己大部分的資產來做投資，要說服他們進園區，只有深入了解這個圈子，與這些老總深層次交往才能發現他們真正的需求，達到招商的目的。

『貳』 工業地產前景如何

工業地產開發規模持續增長

工業地產與工業密切相關，根據工業地產建築體規模大小的差異，可分為工業廠房和工業園區，我國的工業園區包括各種類型的開發區，如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區等。由於國家統計局並沒有對房地產開發企業的工業物業的開發和銷售進行專門的統計，而是將其納入「商品房中的其他房屋」中，而「其他房屋」又以工業地產為主，因此文章以「其他房屋」的供需數據代替工業地產開發銷售數據做分析。

數據顯示，2010-2019年，我國以工業地產為主的其他房屋開發投資額整體呈遞增的趨勢。除2015年外，其餘年份均實現同比增長。2019年，我國以工業地產為主的其他房地產開發投資額達到15734億元，同比增長5.6%。2020年1-7月達到9390億元。

疫情期間，全國企業停工停產，給全國工業造成了較大的影響。工業生產需要人員、要素、物流等多方面條件以及產業鏈上下游的綜合配套支撐，疫情強烈沖擊企業生產經營，產業鏈循環受到阻礙，對工業經濟產生負面影響。工業地產作為為工業服務的地產，受到疫情較大影響。由於疫情對業務產生巨大影響，大量企業提出減租免租需求，地方政府也大力出台扶持政策。因此，全國製造業廠房實際租金和售價在疫情後有較大幅度的下降。

—— 更多數據及分析請參考前瞻產業研究院《中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

『叄』 工業地產如何招商有什麼方法

以下資料來源於工業地產招商推廣運營商——招商通

工業地產招商：
1、營商：從籌劃、管理、建設角度構建項目招商資本
2、誘商：設置誘因，誘惑商家
3、引商：以造勢、喧勢的方式經營注意力
4、鏈商：打通產業鏈的上下游，鏈接更廣泛的商家
5、聚商：以近交的方式，一次性網羅目標商家
6、洽商：情感招商，攻心為上
7、招商：制定招商政策，深度誘惑商家建議通過平台的進行推廣招商比較有效果，傳統的媒介廣告宣傳、招商推介效果已經不太適用目前的招商環境了 。
8、選商：選擇符合定位與業態的商家

『肆』 工業用地如何進行房地產開發

目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，並公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建築。
《土地管理法》第四條規定「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定「嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。」
《城市房地產管理法》第十八條規定「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金」。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，並按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬於違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬於違法建築。
二． 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定「依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。」《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓後，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現後要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨後國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事後也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，並支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

『伍』 國內產業地產發展如何

產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，以工產業地產、寫字樓和經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。
目前，我國產業地產市場主體企業眾多，有外資企業、國有企業、民營企業、集體企業等多種所有制性質的企業，這些企業中有全國性的綜合房地產企業，也有區域性專業工業地產企業。總體而言，市場競爭較為充分，呈自由競爭市場結構。進一步分析造成我國我們產業地產這種市場結構的原因，前瞻認為條塊分割是造成這種市場結構的主要推手，而非我們一般認為的企業競爭所帶來的結果，區域性是產業地產重要的特點。
隨著中國改革開放的深入，沿海地區、改革試點區原有的政策優勢、資本優勢和交通區位優勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環境承載力的多重製約下，呈現出邊際產業遞減的趨勢，沿海地區、改革試點區的經濟發展嚴重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導致了部分企業投資的轉移。

『陸』 做工業地產的業務員，開始要怎麼做。

一、首先了解自己的產品，接著去了解競爭對手的產品
二、多關注一些和這個行業相關的新聞，可以去一些行業網站看看最新新聞，多了解自己的行業
三、可以藉助網路去尋找客戶，像一些行業網站、或者B2B網站都是有很多潛在的客戶的；另外也可以利用搜索引擎去搜索客戶，比如在搜索引擎上輸入「產品名稱/產品關鍵詞+importers」，都是可以找到一些客戶的。另外，你也可以去參加一些活動或者展覽會挖掘客戶。

四、收集好客戶資料之後就可以去電話聯系一下他們，然後做下跟進計劃，最好有客戶管理軟體，選一款適合自己的就行，像我用的是好筆頭業務雲筆記，不知道適不適合你。

『柒』 互聯網工業地產是什麼意思

1. 房地產開發價值鏈環節可以拆解成融資策劃、土地投資、策劃設計、工程建設、銷售管理、招商運營、物業管理等多個環節。房地產商作為典型的項目管理型企業，通過准確的市場判斷、有效地組織生產，獲得企業利潤。未來房地產行業能否被互聯網顛覆，只要研究一下咱們企業的價值鏈環節是否會被互聯網顛覆即可。

2. 首先，互聯網思維不是社會化營銷。很多人一想到互聯網思維，就想到社會化營銷，想到網站、視頻、微博、微信、APP和論壇，好像企業只要用了這些社會化傳播工具，就自然擁有了互聯網思維。但社會化營銷只是互聯網思維的一種呈現方式，絕對不是互聯網思維的全部，它讓生產者和消費者之間的距離大大減少，讓消費者也參與到品牌傳播中來。

3. 其次，互聯網思維不是電子商務。很多人以為互聯網思維就是做電子商務，從傳統的B2C電子商務，到後來的團購模式，甚至到最近流行的消費者定製（C2B）模式。應該說，電子商務已經比社會化營銷往前邁進了一大步，但B2C和團購業務只是涉及到企業的銷售或者業務層面，消費者定製生產和C2B模式已經進入產品層面了，但從整個公司的運作層面來看，它還不夠涵蓋互聯網思維的本質。

4. 再次，互聯網思維不只適用於互聯網企業。很多企業以為互聯網思維只和互聯網企業相關，和自己的企業沒什麼關系。這種觀點是錯誤的，互聯網思維適用於所有企業，包括一些傳統行業的企業，無論是海爾還是海底撈，都可以用互聯網思維去改造自己的企業。吊詭的是，很多企業看似屬於互聯網企業，但思維還處在農耕時代或者工業時代，也未必就有互聯網思維。

5. 我對互聯網思維的定義是：在互聯網對生活和生意影響力不斷增加的大背景下，企業對用戶、產品、營銷和創新，乃至整個價值鏈和生態系統重新審視的思維方式。互聯網思維不是技術思維，不是營銷思維，也不是電商思維，而是一種系統性的商業思維，而且不只適用於互聯網企業，而是適用於所有企業。