工業地產如何拿地

① 開發商如何拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。

② 房地產開發商怎樣拿地拿地的程序要辦些什麼手續，准備什麼材料

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

3）初步設計及施工圖審查；

4）規劃報建圖審查；

5）施工報建；

6）建設工程竣工綜合驗收備案。

第三部分

房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

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房地產的開發條件：

1、開發主體合法

進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格

。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

2、使用權

房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產管理法》第28條規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」

3、在規定的期限內動工

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③ 取得土地的四種途徑

法律分析：出讓一級市場拿地，有償有期限。

劃撥一級市場拿地，無償無期限。

原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓，劃撥轉出讓。

與當前土地使用權擁有者合作——二級市場拿地，有土地轉讓、公司入股、並購、合夥等方式。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百四十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

第三百四十八條 通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：（一）當事人的名稱和住所；（二）土地界址、面積等；（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；（四）土地用途、規劃條件；（五）建設用地使用權期限；（六）出讓金等費用及其支付方式；（七）解決爭議的方法。

④ 拿地主要考慮哪些方面

房地產企業在項目開發過程中，首先第一個環節就是拿地，拿地模式通常有出讓模式、轉讓模式、投資模式以及收購模式（收購股權）四種，其中最基本的、最為常見的拿地模式就是出讓模式。

出讓模式也就是從政府取得土地，一般是通過招拍掛方式，即招標、拍賣、掛牌的簡稱。出讓模式取得的土地根據土地類型分為住宅用地、商服用地以及工業用地等。住宅用地只能用來建造住宅，一般為70年使用權；商服用地只能用來建造商業，一般為40年使用權；工業用地只能用來建廠房，一般為50年使用權。

在該過程中通常涉及到以下五大事項，企業需要特別注意，並提前做好籌備和計劃，以避免帶來不必要的損失。

一、土地出讓金入賬憑證

企業招拍掛成功後，下一步就是和土地管理部門簽署土地使用權出讓協議，然後按照土地使用權出讓協議所約定的出讓金的價款向政府足額及時的繳納土地出讓金，在繳納出讓金之後，政府會向企業開具土地出讓金專用收據。

在這里需要特別注意的是，作為土地成本入賬時最重要的憑據之一，就是這個土地出讓金專用收據，該收據一定是行政事業性收費專用票據。而我們在實務中發現有些企業取得的是政府資金往來結算票據，嚴格來講，該票據屬於往來結算性質的收據，而不是土地出讓金稅前扣除的合規憑據。

此外，在入賬的過程中，土地出讓協議、付款憑據、土地出讓金專用收據，這三個資料缺一不可，這三個資料組合起來就構成了土地出讓金入賬的完整的證據鏈。

二、拿地主體的變更

正常情況下，哪個企業摘牌，就由哪個企業和政府簽署土地出讓合同、取得土地出讓金票據並支付出讓金。但是在實務中，通常會有一些特殊的情況出現。主要表現為拿地主體的變更。

很多時候，地產公司在異地開發項目，從稅收保護的角度，當地政府一般會要求地產公司在項目地設立項目公司（一般為全資子公司），通過項目公司拿地開發。

但是這樣的話就會給地產公司帶來一些問題。比如，地產公司招拍掛的時候，項目公司還沒有成立，地產公司和土地管理部門簽署協議繳納了土地出讓金，也取得了收據。但是我們知道，要項目公司拿地開發，土地所有的相關手續及票據必須要辦理在項目公司名下，將來才能在稅前扣除，尤其是土地增值稅，涉及到加計扣除的問題，如不能妥善解決，將損失重大。

好在針對這種特殊情況，國稅總局在2016年專門下發了財稅2016【140】號文件，其中規定：「八、房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。」

140號文件規定的非常明確，第一必須是全資子公司；第二要有政府參與簽訂的三方協議；第三土地用途、規劃條件及土地價款保持不變；第四以上三個條件必須是同時滿足。

達到以上幾個條件，項目公司才能將地產公司（母公司）前期發生的土地費用在其賬面列支，且稅前扣除。

三、土地出讓金的返還

在實務中，企業繳納的土地出讓金，很多時候政府會給與返還。返還出現的情況通常有兩種：

第一種，政府在招商引資時和企業談好了地價，但企業招拍掛時由於競價原因，把地價拍高了。因此企業一般要按照招拍掛的價格先繳納出讓金，隨後再由政府將差額部分予以返還。

第二種，舊城改造。在舊城改造中，地產公司通常情況下提前介入了土地一級開發環節，並且花費大量資金來做拆遷補償和安置工作。那麼土地完成一級開發，達到收儲條件後，最終招拍掛的時候，如果該地產公司拍到了這塊土地，就會出現政府返還部分出讓金的情況，返還的出讓金通常會有一定的比例。

以上為實務中常見的兩種出讓金返還的情況，重點是：土地出讓金返還如何進行賬務處理？

實際上，土地出讓金返還相當於企業的拿地折扣，所以應當在收到返還的當期沖減土地成本。

但有的企業認為不沖減成本，應該做為收入處理。如果做收入處理，那麼將面臨的問題是：

第一，該種情況下會計上做收入處理，通常是不符合不征稅收入的認定條件，因此需要繳納企業所得稅；

第二，土地增值稅清算時通常情況下對該種處理也不予確認，一般會將返還的出讓金進行調減。

因此，企業最終很可能多交了企業所得稅，在土地增值稅清算時又不被認可，白白損失了稅款。

四、土地出讓金的補交

在拿地的過程中也有可能會遇到補交土地出讓金的情況，一般會有兩種原因造成。

第一種，變更土地性質。比如企業前期拿地的時候土地為工業用地或者商服用地，後期經過土地變性，變更為住宅性質，那麼就涉及補交土地出讓金。

第二種，調整容積率。企業調整規劃，增加建築面積就需要調整容積率，那麼就需要補交土地出讓金。

對於補交土地出讓金，賬務處理，同正常拿地處理一樣，企業注意票據的合規定和證據鏈的充分完整性即可。

五、收回土地

由於城市規劃等原因，企業已取得的土地被政府收回。這種情況在我國比較常見。

如果政府收回土地，除了需要全額返還企業繳納的出讓金以外，通常情況下需要給企業一定程度的補償。企業收到補償費應當在會計認為收入。是否需要繳納增值稅和企業所得稅呢？

1.增值稅

財稅〔2016〕36號文件附件3規定：「營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定 一、下列項目免徵增值稅 （三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。」

因此，政府收回土地，支付給企業的土地補償費，免徵增值稅。

2.所得稅

對於企業收到的土地補償費，從企業所得稅的角度來講，目前沒有免徵政策，也就是需要繳納企業所得稅。

如果涉及到政策性搬遷，企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。清算後對於搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。

對於企業政策性搬遷涉及的企業所得稅的具體規定可參考國家稅務總局公告2012年第40號文件，這里不再贅述。

以上為出讓模式下房企拿地的五大注意事項，房地產企業在拿地前應當充分考慮拿地條件、拿地主體、開發主體、是否涉及拆遷補償以及政府規劃等情況，以做好充分准備，避免損失。

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⑤ 工業用地如何融資拿地

根據相關資料查詢顯示：銀行貸款。
1、銀行貸款是最常規的地產融資渠道。
2、由於地產融資風險積累相對較少又是政府大力扶持的市場對象所以銀行目前對產業地產領域興趣很大，申請銀行貸款來融資拿地是非常容易的。
3、所以工業用地可以通過銀行貸款的方式融資拿地

⑥ 工業用地辦理流程

所需材料：

1、申請報告（原件及A4紙）

2．建設用地規劃許可證（原件及A4紙復印件各一份）

3．營業執照及企事業代碼證（核對原件存A4紙復印件各兩份）（限單位申請用地）

4．法人代表身份證書（原件兩份）（限單位申請用地）（由本局服務大廳提供給申請者填寫蓋章）

5．法人代表身份證（核對原件存A4紙復印件兩份）（限單位申請用地）

6．代理人身份證（核對原件存A4紙復印件兩份）（限委託辦理）

7．委託書（原件兩份）（由本局服務大廳提供給申請者填寫蓋章）（限委託辦理）

8．立項批文（原件）或經核對的政府常務會議記要（A4紙復印件）

9．項目可行性報告及批文（原件）

10．資信證明（原件）

11．項目平面布置圖（原件）

12．環保、林業、消防部門意見（原件）

13．用地紅線圖（本局信息中心出的原件兩份、規劃局出的原件及復印件各一份）

14．地籍調查土地登記審批表（原件）（由本局服務大廳提供給申請者，不用填寫只在第4頁「本宗地指界人簽名」處簽上經辦人名字即可）

15．需提供的其他部門書面意見

辦理流程：

1、申請者先到本局服務大廳領取相關表格後到信息中心出建設用地紅線圖；

2、備齊材料後再到國土資源局服務大廳遞交申請。

(6)工業地產如何拿地擴展閱讀：

審核要求：

（一） 投資強度

工業用地最低投資強度為： 1000萬元/萬平方米。

（二）資信證明

1．資信證明應不少於上述投資強度標准。

2、如同一家銀行出具兩張以上（含兩張）資信證明，必須為不同帳號。

3、如多家銀行出具資信證明，必須是同一日期。

（三）工業項目配套設施用地的規定

1、工業項目用地必須明確規定投資強度、容積率、建築密度、行政辦公及生活服務設施用地所佔比重這四項指標，投資強度和容積率因行業不同可有所差別，建築密度不能低於30%。

2、工業項目所需行政辦公及生活服務設施等配套用地面積不得超過總用地面積的7%，嚴禁在工業項目用地范圍內變相建成套高尚主宅、專家樓、商場、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

3．鼓勵建設多層標准廠房，嚴格控制廠區綠化率，嚴禁建設「花園式工廠」。

參考資料：
工業用地審批流程-惠州市惠城區人民政府網

⑦ 企業如何向政府拿地

法律分析：直接購買土地獲取項目，通過報紙、網路等途徑收集目標城市房地產市場發展狀況和土地市場交易情況。通過朋友、社會關系等途徑獲取合作開發項目。確定土地價格及報價策略，之後辦理根據土地使用權出讓部門規定，准備有關資料，實地辦理競買手續。組成人員現場競買，成功後要及時簽訂國有土地使用權出讓的有關合同。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

⑧ 如何購買工業用地

工業用地一直是一個投資的工具，對於那些誰想要一個「買入並持有」的投資機會。這種策略買入並持有工業用地，可以是非常有利可圖的。此外，工業用地已被用來促進增長和發展的戰略領域。收購工業用地通常在高速增長的時期峰的權益和陰晴圓缺在速度較慢的經濟周期中， 房地產經紀人將有機會獲得所有您所選擇的地理區域的工業用地。買方將要問詳細的問題，並確保該值已多年來沒有減少。增加價值是可取的。 說明1固定一個真正的地產代理專業工業用地。代理可以給你，幾乎每一個工業用地出售或轉讓在您所選擇的地理區域的信息。嘗試找到一個認可的土地顧問，以評估每一個階段的土地收購，並借給他的專業知識領域的工業用地。2 執行的財產，所有合同和增編盡職調查。確保土地沒有任何產權負擔可能會立即減少的屬性值，如洪水泛濫的傾向，非常岩石地層，或通過你的土地的中心城市規劃建設的高速公路。 3 租賃土地調查。土地測量師，將有助於確定的土地的最高和最佳的使用。更重要的是，土地不能使用「。4 獲取土地的評估。評估都會將你引導到你要多少的土地。如果考核排在20萬元及賣方要求25萬美元，那麼你有商量的餘地的價格下調。5 工業用地的銀行或貸款人提供資金的融資的。大多數貸款人將要求20％的首付工業用地。6 出席閉幕記住的是，不像住宅物業，工業用地最低三個月關閉。 提示：

⑨ 如何取得地產開發商土地使用權

地產開發商可以通過出讓、劃撥、轉讓取得土地使用權。出讓是通過招標、拍賣、掛牌、協議取得國有土地使用權；劃撥是經國家批准申請無償得到國有土地使用權；轉讓是通過出售、交換和贈與等方式取得國有土地使用權。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由盛自治區、直轄市人民政府規定。
《土地管理法實施條例》第二十九條
國有土地有償使用的方式包括：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）國有土地租賃；
（三）國有土地使用權作價出資或者入股。