㈠ 工業地產開發流程 工業地產開發風險
目前來說，工業地產的開發模式主要以工業地產開發和工業園區模式為主，特別是工業地產的開發模式，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。很多朋友對工業地產開發流程，工業地產開發風險並不了解，這里呢，就給朋友們普及下相關的知識點，供參考。
目前來說，工業地產的開發模式主要以工業地產開發和工業園區模式為主，是工業地產的開發模式，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。很多朋友對工業地產開發流程，工業地產開發風險並不了解，這里呢，就給朋友們普及下相關的知識點，供參考。
工業地產開發流程
一、首先工業地產選址，跨國企業選址一般是從四個方面考慮的。
1、尋求資源：自然資源、勞動力資源；
2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍；
3、尋求效率：提高企業在全球運營的效率；
4、尋求戰略機遇。
二、第二流程就是工業地產定位，總結兩大點。
1、藉助本區域，發展工業地產；
2、促進開發區的發展。
三、工業地產園區的設計、建造。
1、確定園區選址及產業定位後，就要開始園區的設計及建造。工業園區的設計必需符合產業規劃，不過類型的工業園區有不同的注意事項。
2、生態工業園區就必段有一個完整的排污循環再利用的產業鏈。廠房可按不同的企業需求建造為簡易廠房、標准廠房或鋼結構廠房。當中各種類型廠房建造的標准也必須達標。
四、工業地產招商。
五、園區服務。
工業地產開發風險
一、工業地產風險房地產風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：
1、利率風險；
2、購買力風險；
3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高 的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。
二、立項階段的風險。
1、宏觀經濟政策風險；
2、項目定位風險。
三、 土地 獲得階段的風險在土地獲得階段， 房地產開發企業 主要面臨的風險有。
1、土地狀況風險；
2、征地安置風險；
3、融資風險。
以上就是關於工業地產開發流程，工業地產開發風險的相關知識，以上信息掌控了可以提高 房地產市場 信號的真實性、准確性，使房地產風險的量測和控制逐步趨於可行。這些都為 開發商 房地產市場奠定了良好的基礎。
㈡ 化工園區地上管廊附近征地要求是什麼
化工園區地上管廊附近征地要求是：化學工業園區准入條件和安全管理情況調查表，化學工業園區有關資料清單，園區外部情況調研，區外周邊及敏感目標情況，區外重大危險源企業情況。堅持科學規劃，合理布局。結合城鄉總體發展和產業發展規劃，統籌區域生態環境保護，科學選址，規范園區設立。
㈢ 工業園區買土地流程
法律分析：土地使用證辦理需要以下資料: 土地使用證內各項數據和編號,如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等,必須與土地登記表相一致。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。 徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
(1)徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。
(2)徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。 徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
(3)被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。 徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。 依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。 國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准。
㈣ 樂昌市工業園徵收標准
如下：
農村土地徵收補償各地標准不一。
農村土地徵收補償，其標准參照現行的《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，標準是有規定的。
折算成金額來說的話，近些年征地補償金額一般為：
征地補償：
1、 徵收耕地補償標准
旱田平均每畝補償5.3萬元。
水田平均每畝補償9萬元。
菜田平均每畝補償15萬元。
2、 徵收基本農田補償標准
旱田平均每畝補償5.8萬元。
水田平均每畝補償9.9萬元。
菜田平均每畝補償15.6萬元。
3、徵收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元。
4、徵收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。
5、徵收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
不過畢竟各地也不一樣，在現在來看這樣的標准還是略低的。以上的土地徵收補償標准僅作參考，具體還是要看徵收補償公告。工業園區是劃定一定范圍的土地，並先行予以規劃，以專供工業設施設置、使用的地區。工業園區的設置，通常是為了促進地方的經濟發展而設立。寧波石化經濟技術開發區
走進園區
韶關樂昌工業園 經過不斷改革發展，園區已經具備大規模開發建設的總體框架，形成了良性循環的軟硬投資環境，吸引了多地區企業的投資。園區地理交通條件優越，區內交通四通八達，道路寬敞平坦。園區堅持按照「規劃先導、基礎先行、內外資並舉、可持續發展」的要求，本著「外向型、高起點」和「持續、快速、安全、健康」的發展理念，充分發揮園區臨海區位、原料豐富、設施齊備、物流便捷和貼近市場等方面的獨特優勢，通過完善基礎設施配套、穩步推進產業鏈招商、全面提升管理服務水平。園區配套完善，基礎設施完備樂昌經濟開發區創建於1992年。2014年9月，經省政府辦公廳同意，開發區調整到樂昌產業轉移工業園范圍內。樂昌產業轉移工業園規劃總面積897.53公頃
㈤ 工業用地徵收補償
工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的60%執行。其中，對使用未列入耕地後備資源且尚未確定土地使用權人(或承包經營權人)的國有沙地、裸土地、裸岩石礫地的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的30%執行。對實行這類地價政策的工業項目用地，由省級國土資源管理部門報部備案。 《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收范圍、土地現狀、徵收目的、補償標准、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用，保證足額到位，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明。相關前期工作完成後，縣級以上地方人民政府方可申請徵收土地。
㈥ 工業園區怎麼開發如何招商
工業園區開發一般有兩種模式，一種是政府主導，做好基礎設施工作之後修建標准廠房，築巢引鳳；一種是企業主導，政府只是提供場地和基本設施，具體開發又企業自行把控。
園區招商要做好園區基礎工作和宣傳工作，轉變傳統以低價土地和優惠政策坐等招商的找思維，以特色招商或者產業鏈招商，吸引企業入駐，這樣效果會好很多
㈦ 《國有土地上房屋徵收與補償條例》實施後，商業開發項目該如何拆遷或徵收
焦點1
「拆遷」退役「徵收」上崗
《條例》中，一個顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的「拆遷」，代之以「徵收」。「拆遷」二字，此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了20年之久。1991年，國務院發布上述條例，2001年對其做出修改。2007年12月，國務院常務會議審議的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例(草案)》中，「拆遷」依然在列。而在2010年1月、12月的兩次向社會公開徵求意見稿中，其表述已經變為「國有土地上房屋徵收與補償」；直到21日公布的新條例，「拆遷」二字徹底摒棄。
專家解讀：有「徵收」，就應該有相應的「補償」。多位專家認為，透過這一字面改動，可以看到新條例更加突出房屋徵收和補償的規范、公平、合理；而且，在新條例的修改過程中，規范公權和保障私權的法治理念在不斷強化，更注重工業化、城鎮化建設與保護被徵收人合法權益之間的統籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協調與平衡。
焦點2
公共利益確定六個方面
有意見認為，公共利益的界定過寬，主張具有商業性質、營利目的項目都不應當屬於公共利益；也有意見認為，對公共利益的規定還不夠全面，主張凡是實施城市總體規劃，為城市發展和建設進行的重大工程，由政府組織或者主導的住宅小區、經濟開發區、工業園區、商業街區等城市建設，都應當屬於公共利益。此外，還有意見提出在國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃等規劃編制過程中，應當提高公眾參與程度。
《條例》規定：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定： (一)國防和外交的需要；(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。
專家解讀：北京大學法學院副院長沈巋表示，公共利益是一個抽象概念，具體操作中很難界定，是一個世界性的難題。舊條例的問題在於沒有嚴格區分公共利益和商業利益，特別是用於房地產開發，也可以進行拆遷，由此產生了很多社會矛盾。新條例以列舉的方式對公共利益進行了界定，排除了一些顯然處於商業目的、與公共利益無關的用途。
沈巋說，更為關鍵的是，新規定中強調了程序的作用。比如通過聽證會的方式聽取被徵收人意見，確定徵收是否正當。此外，涉及舊城區改造等城市規劃問題時，引入了公民代表的參與。這些規定改變了過去「政府說了算」的局面，政府需要更多傾聽民意，並且在必要的時候根據民意修改原有的方案。
焦點3
行政強拆取消 法院強搬模式待定
有意見提出，取消《城市房屋拆遷管理條例》中的行政機關自行強制拆遷的規定，認為政府作為房屋徵收主體，是當事人一方，不應有行政強拆權，只能依法申請法院強制搬遷，法院強制搬遷，可以由法院作出裁定，由政府有關部門執行，法院進行監督；也有意見認為，為了提高徵收工作的效率，保證建設活動的順利進行，實行行政強制搬遷與司法強制搬遷並行的制度；還有意見提出，不同意由法院強制執行，認為法院執行力不足，法院獨立性、公正性也難以保證，司法程序太慢。
綜合各方面意見，並考慮到《行政強製法(草案)(三次審議稿)》關於行政強制執行由法律設定的規定，經反復研究，條例不再規定行政機關自行強制拆遷。對法院強制執行的模式，行政法規也不宜規定，擬再同有關國家機關協商解決。此外，條例增加規定，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
《條例》規定:被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
專家解讀：中國政法大學法學院院長薛剛凌說：「過去往往是行政機關委託相關企業來搬遷。企業為了實現經濟利益，過程很不規范，強制搬遷過程中會出現一些惡性事件。條例實施後，行政機關只能到法院申請強制執行，制度設計者希望通過司法程序的設置來保障群眾合法權益，把風險降到最低。」「制度的前進受到現實情況的制約，很難一步到位，只能逐步推進。通過法院來強制執行是個進步，畢竟司法機關可以對行政機關進行制約。」此外，薛剛凌認為，搬遷需要行政機關、法院和評估機構聯動，也需要被拆遷人配合，這也是條例的一個特色。
焦點4
徵收房屋補償不低於市價
《條例》規定：作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
專家解讀：中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明指出，從實踐來看，因徵收與拆遷所引發的各種矛盾，很多體現在徵收補償的標准和補償的公平性方面。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場價格作為補償標准，使得被徵收人的基本利益得到保障。不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被徵收人的居住條件有改善、生活水平不下降。
焦點5
明確「先補償後搬遷」原則
有意見提出明確先補償、後搬遷的原則；明確被徵收人對房屋徵收決定和補償決定不服的救濟渠道。
《條例》規定：徵收補償方案應當徵求公眾意見；政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；實施房屋徵收應當先補償、後搬遷；被徵收人對房屋徵收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
焦點6
房價評估機構由被徵收人選定
有意見提出房地產價格評估機構的選擇方式採用公開抽簽、搖號等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等，建議不能由市、縣級政府規定選定辦法。認為住房保障的具體辦法和停產停業損失補償辦法等不應由市、縣級人民政府規定，建議由上級政府制定。
《條例》規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作。優先給予被徵收人住房保障的具體辦法、停產停業損失補償具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
焦點7
多數人不滿補償方案 應組織聽證會
國務院法制辦有關負責人介紹，徵求意見過程中，有人提出應當加大公眾參與度，讓程序更加公開透明。因此就有了「聽證會」這個程序設計，並且政府要根據聽證會情況修改方案。
《條例》規定：因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
焦點8
「突擊」改擴建不予補償
針對一些地方存在的房屋徵收前「突擊」改擴建，以期獲得更多補償的現象，國務院21日公布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》給出了明確規定，以杜絕此類投機取巧、侵佔公共利益的非法行為。
《條例》規定：房屋徵收范圍確定後，不得在房屋徵收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
專家解讀：有關專家認為，在公告徵收范圍之後新建、擴建、改建房屋，如果給予補償，於法於理不合，對納稅人和其他守法的被徵收者不公平。但有些由於歷史原因形成房屋手續不全的，應當先由有關部門進行認定、處理。
焦點9
暴力拆遷可追究刑事責任
國務院法制辦介紹，從近幾年的實踐看，由於拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒於此，條例禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。
《條例》規定：採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規定，採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
專家解讀：中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明認為，條例明確了政府是徵收補償的主體，並禁止建設單位參與搬遷，這些都有助於化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助於維護社會穩定。