工業用地酒店如何用收益法

Ⅰ 工業用地為什麼不適用收益法

收益法我在商網的時候做過，我認為那是因為房子本身沒有收益吧。
在做商網的時候，考慮的是房屋的租金推算房子的價值。

Ⅱ 如何運用收益法評估企業價值

如何運用收益法評估企業價值

主要內容：
第一部分 收益法概念及評估技術規范
第二部分 企業整體價值評估案例
第三部分 股東部分權益價值評估案例
第四部分 熱點問題探討

第一部分 收益法概念及評估技術規范
1.1 收益法定義
Ø 整體企業評估的收益現值法要將企業未來收益折算為現值從而得出整體企業資產評估值。
--《資產評估操作規范意見(試行)》第十三章,整體企業資產評估,第一百一十四條
Ø 企業價值評估中的收益法,是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路 。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第四章,評估方法,第二十四條
1.2 收益法的特點
Ø 評估對象是由多個或多種單項資產組成的資產綜合體，評估結果能體現資產的組合效應
Ø 以未來收益折現估算評估價值，能夠反映資產的獲利能力
Ø 收益法是從企業獲利能力的角度衡量企業的價值，建立在經濟學的預期效用理論基礎上，評估結果非常適合投資者作為「經濟人」所具有的投資理念
Ø 不反映單項資產的現時價值
資產賬面范圍
賬面無形資產
賬面有形資產
資產評估范圍
不可確指無形資產
可確指的無形資產
賬面有形資產
Ø 主觀性強,評估師對未來收益的預測和折現率的判斷對評估結果影響大
1.3 中國企業價值評估技術規范
n 《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[2004]134號），自2005年4月1日起施行。
n 《資產評估操作規范意見(試行)》(中評協(1996)03號),自1996年5月7日起執行。
1.4 境外企業價值評估技術規范
n 《國際評估准則》 (國際評估准則委員會, 2000年版-2003年版)
指南6:關於企業價值評估
准則10:關於企業價值評估(含無形資產)報告
n 《專業評估執業統一準則》 (美國評估促進會,1987年版-2003年版)
准則9:關於企業價值評估(含無形資產)業務
准則10:關於企業價值評估(含無形資產)報告
n 《歐洲評估准則》 (歐洲評估師聯合會,2000年版-2003年版)
指南7:關於企業價值評估
准則9:關於評估報告
第二部分 企業整體價值評估案例
第一章 背景情況
Ø xx公司是一家生產乳製品的股份公司。某外資乳品企業擬參股xx公司，雙方決定共同挑選一家評估機構對xx公司的企業價值進行評估。
Ø 評估基準日為2003年8月31日
Ø 第二章 評估程序
收益法評估程序
明確目的、對象、價值類型--方法適用性判斷--搜集資料--資產分類--調整財務報表--設定假設條件--選擇模型--預測及確定參數--得到評估結果
第三章 評估目的、對象和范圍
評估目的--通過對××公司的股東權益進行評估，為中外合資提交中方擬出資股權的價值參考依據
評估范圍--××公司的整體資產
2.1 評估對象
注冊資產評估師應當根據評估對象的不同，謹慎區分企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值，並在評估報告中明確說明。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第三章,評估要求,第二十條
2.2 本項目的評估對象
評估對象--××公司的股東部分權益價值
企業價值--股東全部權益價值--股東部分權益價值
第四章 價值類型
1.1 關於價值類型的規定
注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當明確……價值類型及其定義……
《企業價值評估指導意見(試行)》第三章,評估要求,第十二條
注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型，並對價值類型予以明確定義。
《資產評估准則——基本准則)》第三章,操作準則,第十四條
1.2 價值類型定義
金融不良資產評估業務中的價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值。市場價值以外的價值包括但不限於清算價值、投資價值、殘余價值等。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
清算價值是指資產在強制清算或強制變現的前提下，變現資產所能合理獲得的價值。
投資價值是指資產對於具有投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。
《金融不良資產評估指導意見（試行） 》第四章,價值類型,第二十、二十一、二十三條
2 價值類型分類
市場價值
市場價值以外的其他價值類型
1、投資價值
2、清算價值
3、持續經營價值
4、殘余價值
市場價值是指自願買方和自願賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之後所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明，謹慎行事，不受任何強迫壓制。
--《國際評估准則 》
3 本項目的價值類型
價值類型--市場價值、持續經營價值
第五章 評估方法
1 評估方法的選擇
Ø 企業價值評估方法的選擇原則:
注冊資產評估師執行企業價值評估業務,應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第四章,評估方法,第二十三條
Ø 企業價值評估方法的選擇原則:
注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第四章,評估方法,第二十五條
2 運用收益法進行評估的前提條件
收益法評估需具備以下三個前提條件:
n 投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業）未來預期收益折算成的現值；
n 能夠對企業未來收益進行合理預測；
n 能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。
3 常用方法定義
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法:
Ø 未來收益折現法通過估算被評估企業將來的預期經濟收益,並以一定的折現率折現得出其價值。
Ø 收益資本化法是將企業未來預期的具有代表性的相對穩定的收益,以資本化率轉換為企業價值的一種計算方法 。
4 常用方法區別
Ø 收益資本化法通常適用於企業的經營進入穩定時期，企業的當期收益等於年金。

Ø 收益資本化法較為簡單，但採用該方法時必須滿足其使用條件 。
5 本項目選用的方法
Ø 未來收益折現 法
n 被評估股權為控股股權,委託方可以提供相關資料
n 成熟行業,企業經營穩定
n 企業管理規范,管理層有明確的發展規劃
第六章 資料搜集
應搜集的資料
Ø 《企業價值評估指導意見》
第十四條 注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當收集並分析被評估企業的信息資料和與被評估企業相關的其他信息資料，通常包括：
n 被評估企業類型、評估對象相關權益狀況及有關法律文件；
n 被評估企業的歷史沿革、現狀和前景；
n 被評估企業內部管理制度、核心技術、研發狀況、銷售網路、特許經營權、管理層構成等經營管理狀況；
n 被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料；
n 被評估企業資產、負債、權益、盈利、利潤分配、現金流量等財務狀況；
n 評估對象以往的評估及交易情況；
n 可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素；
n 被評估企業所在行業的發展狀況及前景；
n 參考企業的財務信息、股票價格或股權交易價格等市場信息，以及以往的評估情況等；
n 資本市場、產權交易市場的有關信息；
n 注冊資產評估師認為需要收集分析的其他相關信息資料。
Ø 《資產評估操作規范意見(試行)》第十三章,整體企業資產評估,第一百一十四條
n 評估人員應認真調查了解企業的生產經營情況，財務狀況及歷史收益情況、行業狀況；
n 分析企業的發展前景，產品、市場、企業和行業的發展變化情況，逐項分析企業各類業務收入、業務量，分析企業未來獲利能力。
n 在認真細致地調查研究和獲得翔實可靠數據資料的基礎上，預測企業未來收益年期和收益額。
n 對於企業提供的可行性研究報告，各種計劃安排及其它預測資料，要在核驗無誤的情況下方可用作參考。
n 要綜合分析社會、行業、企業的資金使用效益和資產收益水平，審慎確定折現率。可以現有的統計數字或經濟指標為基礎，再進行綜合分析調整。
第七章 資產分類
1 資產分類
Ø 《企業價值評估指導意見》
第十七條 注冊資產評估師應當與委託方進行溝通，獲得委託方關於被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況的說明。注冊資產評估師應當在適當及切實可行的情況下對被評估企業的非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析和評估。
Ø 溢余資產
與企業收益無直接關系的、超過企業經營所需的多餘資產，如超額持有的貨幣資金。
Ø 非經營性資產
與企業的生產經營活動無直接關系的資產，如供股東自己居住的房產、與企業主營業務無關的關聯公司往來款項等。
資產、收益與價值的對應關系

經營性資產

非經營性資產

溢余資產

非經營性收益

溢余資產收益

經營性收益

收益現值

非經營性
凈資產價值

溢余資產
價值

資產

收益

評估值

2 本項目資產分類
Ø 溢余資產
基準日溢余貨幣資金8823.25萬元
Ø 非經營性資產、負債
無

Ⅲ 工業房地產為什麼不採用收益法評估

收益法我在商網的時候做過，我認為那是因為房子本身沒有收益吧。
在做商網的時候，考慮的是房屋的租金推算房子的價值。
下面這個是我們做商網的案例。
或者你可以看看房產評估考試書，看看上面有沒有提收益法主要用哪裡房產。
或者工業主要用哪個方法計算。
因為沒看過哪個書，所以具體那本有介紹，還真不好給你答案。

eg：
考慮到目前該商圈商業服務用房的供應量不大，區域內1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計算有效毛收益。
估價對象無租約限制。
2、計算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算運營費用
委估房地產出租時，主要產生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、保險費等。
A、維修費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B、保險費：指房地產意外損失的財產保險費用，結合估價對象的實際情況，取年有效毛收入的0.15%。
C、稅金：根據國家現行稅收政策，估價對象出租主要繳納房地產稅、營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加，其中房產稅為年有效毛收入的12%；營業稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業稅稅額的7%；教育費附加為營業稅稅額的3%；地方教育附加為營業稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
D、租賃管理費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年總運營費用=維修費＋保險費＋房產稅＋營業稅＋城建維護稅＋教育費附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、計算年總凈收益
年總凈收益=年有效毛收入-年總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的確定
估價對象房產建成年份為2010年，建築結構為鋼筋混凝土結構，依據鋼筋混凝土結構非生產用房使用年限為60年，建築物剩餘使用年限為56年，另根據《國有土地使用證》證號為XXXX號，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計時點土地剩餘使用年限為35.47年。故本次估價收益期按土地剩餘年限計算，即剩餘收益年期n=35.47年。
6、選用適當的報酬率
報酬率採用累加法，累加法是將報酬率視為包含無風險率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
根據估價對象特點，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
風險調整值：風險分低、中、高、投機四個檔次，相應的調整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價對象為臨街經營性商業網點，根據同類房地產行業投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業網點投資風險因素，本次估價風險調整值取4.0%。
故報酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
7、計算收益價格
通過調查發現，估價對象所處商圈類似經營的狀態較好，結合估價對象的實際狀態及所在區域未來發展趨勢，並考慮牛馬行商圈發展較為成熟，採用凈收益每年不變公式。
收益價格計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——綜合報酬率
n——收益年限
A——年凈收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個位）

Ⅳ 如何用收益法評估房屋租金

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。

收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。

定義

收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

Ⅳ 如何運用收益法評估酒店房地產

總的來說，收益法適用於有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， 「有收益性」應體現在兩個方面:一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等;二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬於沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由於是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬於收益還原法中「有收益性房地產」的范圍之列。自有房地產也存在「有收益性」。傳統上認為自有房地產屬於業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的「機會收益」原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當於他的租金收入，從而它就產生了收益。

Ⅵ 如何採用收益法評估無形資產

收益法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無形資產的經濟收益問題。此外,當某種技術尚處於早期開發階段時,其無形資產可能不存在經濟收益,因此不能應用此法進行計算。
另外還有一種方法，可以評估無形資產：成本法。該法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用於那些能被替代的無形資產的價值計算,也可估算因無形資產使生產成本下降,原材料消耗減少或價格降低,浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益,從而評估出這部分無形資產的價值。但由於受某種無形資產能否獲得替代技術或開發替代技術的能力以及產品生命周期等因素的影響,使得無形資產的經濟收益很難確定,使得此法在應用上受到限制。
拓展資料：
由於西方發達國家市場經濟發展歷史很長，市場發育比較成熟和完善，人們對於市場經濟中企業價值的理解和觀念明顯區別於計劃經濟體制影響下的中國大多數人。在市場資產交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項資產交易能否成功以及成交價格的高低就取決於該項資產在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決於購建被交易資產的成本。
對於一個企業來講，雖然一個企業是由固定資產、流動資產、無形資產及負債構成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復雜的關系。一個運營中的企業，由於各種資產的交互作用及社會等外部環境的影響，其價值並不遵循1+1=2的數學規律。投資者在投資時雖然也注意固定資產、流動資產及負債狀況，但是更為重視企業對整體資產的運營能力和運營潛力。

Ⅶ 土地評估如何用市場法和收益還原法

一、收益還原法也稱收益法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
收益還原法的公式
1、房地產還原利率不變且大於零，使用年期無限的價格計算公式為：P = a/r
式中：P——房地產價格
a——房地產純收益
r——房地產還原利率
2、房地產使用年期有限且其他因素不變
當a每年不變；r每年不變且大於零；房地產使用年期為n年時，其計算公式如下：

式中：P、a、r同前；
n——使用房地產的年期或房地產有收益的年期。
3、房地產純收益在若干年內有變化
①房地產使用年期無限
當年以前（含t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a；r每年不變且大於零，使用期無限時，房地產價格的計算公式為：

式中：P、a、r同前；
——第i年純收益；
t ——純收益有變化的年限。
②房地產使用期有限
當t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a，r每年不變且大於零；房地產使用年期為n時，房地產價格的計算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。
③未來若干年後的房地產價格已知
當未來某年的房地產價格已知，而已知房地產價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大於零時，房地產價格的計算公式如下：

式中：P、、r同前
t——未來房地產價格已知的年限；
——未來第t年的房地產價格。
④純收益按等差級數遞增或遞減
a、房地產使用年期無限

式中：、、r同前；
——純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為，則第二年為,第三年為，第年為。
公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。
b、房地產使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符號的選取，當純收益按等差級數遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。
二、市場法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。
市場法程序：
（1） 收集宗地交易實例；
（2） 確定比較實例；
（3） 建立價格可比基礎；
（4） 進行交易情況修正；
（5） 進行估價期日修正；
（6） 進行區域因素修正；
（7） 進行個別因素修正；
（8） 進行使用年期等修正；
（9） 求出比准價格。
使用必須的前提條件是：
1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

Ⅷ 如何運用收益法評估企業價值

收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
應答時間：2021-04-29，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
[平安銀行我知道]想要知道更多？快來看「平安銀行我知道」吧~
https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

Ⅸ 如何運用收益法評估酒店房地產

你好，一、酒店房地產價值評估的傳統方法(一)成本法此種方法目前是許多經營狀況一般的酒店房地產評估所使用的主要方法之一,操作起來比較簡便。具體操作時需要注意的是折舊額的求取,在酒店資產中短壽命項目(如裝修)的折舊年限與建築物的折舊年限是不同的,需要分別計算後加總。另外,酒店的建築結構、設計風格、檔次使酒店開發成本及裝修成本與一般的民用建築差異較大,評估過程中,應要求酒店權利人提供決算書及相關工程合同作為參考依據。這種方法主要缺陷是對於收益較好的酒店不能夠客觀地反映酒店收益的價值。(二)市場比較法首先,市場比較法的假設前提是酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。從理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實價值,但是作為特殊的物業類型,酒店房地產交易市場目前尚不夠成熟,國內酒店交易案例較少。其次,即使有個別酒店的交易案例,由於酒店物業實體狀況差異性較大,估價機構也很難取得案例可靠的交易信息和交易條件。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施、商譽、管理等方面往往存在較大差異,修正起來也比較困難。所以目前採用市場法來求取酒店價值的不多見。
望採納！