如何盤活低效工業用地企業

1. 資產有效、無效、低效處置方法

低效無效資產是指在目前及未來規劃中使用效率和效益較低且不存在特別戰略安排的資產，一般指資產收益率低於一年期同期銀行貸款基準利率的資產。
盤活低效閑置資產應在政府的宏觀調控下，以企業長遠規劃目標為指導，解放思想、轉變觀念，以市場為導向，以資產效益最大化為目標，進而達到盤活資產的目的。

資產有效、無效、低效處置方法：
1.調查摸清底數，建立低效、閑置資產檔案。企業會計部門應該成立專門的資產普查小組，對企業內部低效資產進行徹底的調查摸底，進一步了解企業個資產生產經營狀況，並建立資產檔案，實行動態跟蹤管理。對生產設備實行分級管理，引入先進的計算機輔助設備管理系統，建立信息庫，使企業內各設備資產的運營情況能夠及時得到反映，可以迅速的提供低效資產設備的清單，有利於設備的盤活和調劑；建立資產管理計算機網路，企業可加入社會上的設備調劑或產權交易網路，收集和發布產權交易信息，提供產權交易和資產調劑服務，形成及時快速，而且范圍廣闊的資產置換或者產權轉讓信息，從而快速的時限企業資產的優化配置，達到盤活低效資產的目的。
2.通過資產租賃，盤活資產。在企業經營生產中，部分企業的大量設備處於低效生產狀態，另一方面，企業又缺乏充足的資金去更新換代設備以滿足市場的不同需求，此時，企業內部存在的低效生產設備，可以通過選擇經營性租出的方式，將固定資產租給短期需要使用該項固定資產的企業。出租方式可以是部分出租也可以整體出租，出租企業除獲得一定的租金收入外，最重要的是可以對該項固定資產計提折舊。在進行企業低效資產租賃時，企業應注意兩個問題。一是如果萬不得已出租價格太低的話，盡量不要出租給關聯企業，否則有被稅務機關調增應納稅所得額的風險；二是對於出租房屋，應考慮房產稅問題。
3.通過資產重組，達到盤活資產的目的。資產重組是指企業資產的擁有者、控制者與企業外部的經濟主體進行的，對企業資產的分布狀態進行重新組合、調整、配置的過程，或對設在企業資產上的權利進行重新配置的過程。資產重組方式多種多樣，包括：收購兼並、股權轉讓、資產剝離或所擁有股權出售、資產置換等。資產重組除了兼並重組的一般功能外，還有一些特殊的功能，既為了企業利潤最大化、企業戰略調整、企業產業結構調整等。針對我國目前部分企業生產低效，完全可以通過資產置換的方式，來達到盤活企業資產的目的，資產置換是指上市公司控股股東以優質資產或現金置換上市公司的呆滯資產，或以主營業務資產置換非主營業務資產等情況，包括整體資產置換和部分資產置換等形式。 資產置換後，公司的產業結構將得以調整，資產狀況將得以改善。
4.利用拍賣轉讓，加速資金變現。企業對內部低效資產可以通過公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者，隨著市場體系的建立和逐步完善，企業內部由於淘汰落後產能沉澱下來的一部分低效資產牢牢的佔用著企業的資源，從其產出率來說極低，如果內通過拍賣的方式，對這部分低效資產進行拍賣，可以把這部分佔用資金騰出來，即把資金由「死」變「活」，對於一些整體效益不錯，但企業內部一樣存在低效資產的企業來說，這應該是一種不錯的「盤活」方式。
5.對外投資，已達到盤活資產的目的。前文中我們曾提到，一個企業內部的低效資產，在本企業來看，可能無法滿足企業生產發展的需要，但是，這部分資產如果放到它該放的位置，可能會發展出更好的效益。因為一個企業生產經營活動的主要目的是為了運用資產取得收益，使本企業資產增值，所以，企業必須充分利用企業現有資產，以增加企業的收益，但由於種種原因形成的企業低效資產，企業完全可以考慮其價值的再開發，即通過對外投資，投資於其他產品的開發生產，以期取得更好的投資收益，這樣做不僅達到了盤活企業低效資產的目的，同時，達到分析投資，減少企業經營風險的目的。
6.低效資產托盤，達到盤活目的。資產的轉移包括資產的所有權轉移和經營權轉移兩種方式，企業託管是指企業資產所有者將企業的整體或部分資產的經營權、處置權，以契約形式在一定條件和期限內，委託給其他法人或個人進行管理，從而形成所有者、受託方、經營者和生產者之間的相互利益和制約關系。企業資產託管是在不改變或暫不改變原先產權歸屬的條件下，直接進行企業資產等要素的重組和流動，達到資源優化配置、拓寬外資引進渠道以及資產增值三大目的，從而謀取企業資產整體價值的有效、合理的經濟回報。在企業資產託管經營過程中要注意一下幾個問題：首先是受託方的選擇，受託方需要具有相應的資產託管能力和經營管理能力，其次是託管方式的選擇，應該針對託管方自身的條件，採取靈活多變的方式，最後要注意託管中代理風險的問題，在企業資產所有權和經營權分離的狀態下，應該充分洞察受託方的目的及動機，以免造成不必要的資產損失。
7.通過公益捐贈，獲取稅收收益。企業捐贈不僅是社會福利資源的一個重要來源，而且日益成為現階段全球企業戰略發展的重要組成部分。一些對企業發展作用不大或處於低效率生產的企業資產可以考慮公益性捐贈。因為，市場經濟體制下的企業不是一個簡單的經濟實體，它與社會存在著相互依存的關系，企業沒有也不可能完全脫離社會，當社會在期待企業發揮經濟功能以外的社會功能，對公共物品和社會公共生活提供更多的幫助時，企業也希望通過投資公益來實現其社會責任並擴大社會影響力，同時，通過公益性捐贈，可以盤活部分低效資產，利用合適的捐贈方式，達到抵稅的作用。
8.通過科技創新，盤活低效資產。許多企業低效資產是因為資產技術水平較低，無法滿足企業生產的要求，所以企業可以通過加強技術投入，使得低效資產技術升級。許多企業低效資產因為工藝陳舊、成本高、消耗大，基本上處於停產或者半停產狀態，這嚴重影響了企業的生產經營能力，因此，需要企業通過科技創新，已達到盤活低效資產的目的。

2. 怎麼盤活釋放「僵屍企業」中的金融資源

日前從廣東傳來消息，104件「僵屍企業」破產及強制清算案集中裁定受理。而根據最高人民法院之前的數據，去年全國新受理的破產案件數量比2015年上升了53.8%。司法處置的集中發力，意味著各地清理「僵屍企業」進入了新階段。

不僅政府部門，金融機構也要及時調整信貸方式和信貸結構。方式上，多發展直接融資，降低中長期貸款佔比，多以1年期等短期融資的形式貸給企業。結構上，收縮產能過剩行業、地方融資平台、房地產等行業的信貸投放，將釋放出來的金融資源更多投向高新技術、智能製造、新興業態等國家支持的產業，投向效率高，具有新動能、新動力、新商業模式的領域，從而發揮資本的資源配置導向作用，提高資金使用效率，減少無效供給。

最近兩年，中央態度堅決地對「僵屍企業」動真格，不僅推動各地甩掉了一些拖累企業發展的歷史包袱，更讓人們深刻認識到市場機制不健全的危害。說到底，「僵屍企業」的退出，最終要讓市場說了算，而不是靠政府決定誰「活」誰「死」。

3. 低效工業用地處置存在的問題

改革開放早期，出於GDP、財政和政績的考慮，地方政府低價供地招商引資成為常態，劃撥土地的大規模供應也集中發生在這一時期。2004年國務院出台的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中明確提出，「除按現行規定必須實行招拍掛的土地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓」；2006年《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》規定,「工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公布的最低價標准」。工業用地自此告別了劃撥使用的歷史，但此前已經劃撥使用的工業用地尚未建立起有效的退出機制。劃撥土地最顯著的特點就是「無償無期限」，由此導致的劃撥工業用地大量閑置與低效利用問題也非常突出。尤其是一些建立發展較早的大型國有企業，都占據了較好區位的地塊，由於種種原因企業早已停工停產，但受制於劃撥土地有限的權能結構，國有企業盤活劃撥低效工業用地的辦法不多、積極性也不高。以安徽省最大的工業企業——馬鋼（集團）控股有限公司為例，近10年被動收儲的閑置低效劃撥工業用地中，僅商服用地二級地以上范圍內的土地就有近千畝。如何破解國企劃撥工業用地閑置低效利用之困，充分挖掘存量土地潛力，成為當前發展中的重要議題。

4. 這類工業用地，使用權轉讓出新規

近日，深圳發布《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》(以下簡稱辦法)。

辦法規定，探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

政策解讀

一、起草背景

《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《綜合改革試點實施方案》）提出「試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度」，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》（以下簡稱《首批授權事項清單》）明確該改革事項的主要內容是「充分利用市場機制盤活存量和低效用地。經全國人大常委會授權後，重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作，可以採取提供交易鑒證、預告登記等方式，優化土地要素市場化配置，保障交易安全。未經批准，工業用途不得改變」。

為了落實《綜合改革試點實施方案》和《首批授權事項清單》的工作要求，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，制訂了《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》。

二、主要內容

（一）關於適用范圍

為穩步有序推進工業用地使用權轉讓工作，結合我市工業及其他產業用地供應的現行政策和機制，《暫行辦法》明確適用范圍為深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地；包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），並結合深圳實際，倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時，做好與工業樓宇轉讓等相關政策的銜接。

（二）關於土地二級市場平台

根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）關於「搭建城鄉統一的土地市場交易平台，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進線上交易平台和信息系統建設」的要求，《暫行辦法》規定工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場平台開展；土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

同時，為優化營商環境，土地二級市場平台提供公益性服務，不向轉讓雙方收取任何費用。

（三）關於轉讓條件

《暫行辦法》明確我市工業用地使用權轉讓需要符合的條件主要包括：一是已按出讓合同約定支付全部土地價款，並取得不動產權屬證書；二是涉及土地閑置、違法建築的，已按有關規定處置完畢；三是涉及依法查封、共有權、抵押等情形的，應按規定徵得相關單位或權利人同意；四是不存在權屬爭議；五是符合法律、法規規定的其他條件。

（四）關於預告登記

按照《首批授權事項清單》中提出的「重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作」相關要求，《暫行辦法》提出探索實行預告登記轉讓制度，未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

《暫行辦法》規定預告登記權利人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

（五）關於受讓人資格條件和產業監管

為確保轉讓後的工業用地真正用於產業發展，《暫行辦法》規定受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。同時，為滿足各區產業發展需要，《暫行辦法》規定各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。

此外，《暫行辦法》分別就轉讓全鏈條的產業監管提出了要求：一是轉讓前，區產業主管部門要對工業用地使用權轉讓提出審核意見，並擬定產業發展監管協議；二是轉讓過程中，區產業主管部門應對受讓人的競買資格條件進行審查；三是轉讓後，區產業主管部門需要與受讓人簽訂產業發展監管協議，並對產業的發展進行監管。

深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法

第一條 為落實《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地使用權轉讓行為。

建設用地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或不動產登記證書約定土地性質為非商品性質、限自用或不得轉讓的工業用地，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱工業用地包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

第四條 市規劃和自然資源部門負責工業用地使用權轉讓的土地二級市場管理和監督等工作。市規劃和自然資源部門派出機構負責工業用地使用權轉讓條件審核。

市發展改革、科技創新、工業和信息化、交通運輸等產業主管部門負責指導各區開展工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

市政府相關部門各司其職，密切配合，共同做好工業用地使用權轉讓相關服務工作。

各區政府（含新區管理機構，下同）負責工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

第五條 工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場信息化平台（以下簡稱土地二級市場平台）開展。土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

工業用地使用權轉讓雙方可通過土地二級市場平台等渠道發布和獲取市場供需信息；可自行協商交易，也可通過土地二級市場平台公開競價交易。

第六條 按本辦法規定轉讓的工業用地使用權，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，並取得不動產登記證書；

（二）涉及土地閑置的，已按照閑置土地有關規定處置完畢；

（三）涉及違法建築的，已按違法建築有關規定處置完畢；

（四）涉及依法查封或者有權機關以其他形式禁止轉讓的，已經有權機關書面同意；

（五）涉及共有土地使用權和地上建築物、其他附著物的，已經其他共有人書面同意；

（六）涉及抵押的，已書面告知抵押權人，但當事人另有約定的，按照其約定；

（七）不存在權屬爭議；

（八）法律、法規規定的其他條件。

除出讓合同另有約定外，工業用地使用許可權整體轉讓，轉讓時其地上建築物、構築物和其他附著物等一並轉讓。

第七條 探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。受讓人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明、轉讓人委託書及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

第八條 工業用地使用權轉讓時，轉讓人應分別向市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門申請審核。市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門在審核時，應當實現審核信息的互聯互通。

市規劃和自然資源部門派出機構在收到轉讓申請材料後應出具審核意見；涉及超過出讓合同約定的開竣工期限等問題的，應當提出下一步完善用地手續等意見。

區產業主管部門在收到轉讓申請材料後應出具審核意見，並擬定產業發展監管協議作為轉讓合同的附件。

第九條 工業用地使用權轉讓的受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。

各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，在前款基礎上制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。各區政府可根據轄區產業發展變化進行適時調整。

自行協商達成交易的受讓人或參與公開競價交易的競買人均應取得區產業主管部門出具的符合資格條件批復。

第十條 轉讓雙方自行協商達成交易的，應共同通過土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息，上傳相關部門出具的審核意見和受讓人資格條件批復，並依法如實申報轉讓價格。

土地二級市場平台應按程序完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十一條 轉讓人擬通過公開競價交易確定受讓人的，轉讓人應向土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息和相關部門出具的審核意見，並申報公開競價交易的轉讓底價。

土地二級市場平台應按程序組織開展公開競價交易，確定受讓人，完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十二條 轉讓人或受讓人向土地二級市場平台申請開發投資總額核驗時，應提交具有專業資質評估（審計）機構出具的關於開發投資總額已完成25%以上的評估（審計）報告，土地二級市場平台依據提交的評估（審計）報告出具備案回執。

第十三條 工業用地使用權轉讓交易完成後，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理工業用地使用權轉移登記手續。

未完成開發投資總額25%的工業用地，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理預告登記手續；待完成開發投資總額25%以上後，轉讓雙方憑開發投資總額核驗備案回執向不動產登記機構申請辦理預告登記轉本登記手續。

第十四條 工業用地使用權轉讓涉及的相關稅費按照稅費政策規定徵收。

第十五條 市規劃和自然資源、市場監管、稅務及產業主管等部門應建立溝通協作機制，加強對涉地股權轉讓的聯合監管，防止通過股權轉讓的方式變相實施土地使用權轉讓交易。

新供應產業用地的土地使用權出讓合同和產業監管協議中應當明確約定建設用地使用權以及附著於該土地上的建（構）築物及其附屬設施不得通過股權轉讓或變更的方式變相轉讓。

第十六條 市規劃和自然資源部門應加強土地二級市場秩序監管，轉讓雙方在轉讓過程中有違法違規和失信行為的，應當依法納入失信行為黑名單。

第十七條 轉讓雙方通過土地二級市場平台申報的轉讓價格或公開競價的成交價格比標定地價低20%以上的，市土地儲備機構可行使優先購買權。

第十八條 土地二級市場平台提供公益性公開競價交易服務，不向工業用地使用權轉讓雙方收取任何費用。

第十九條 深汕特別合作區工業用地使用權轉讓可參照本辦法執行。

屬於《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》規定的高新區范圍內工業用地使用權轉讓，按照該條例執行。

本市行政區域內已辦理不動產登記的工業樓宇及其配套用房的轉讓，按照我市工業樓宇轉讓有關規定執行。

除本辦法另有規定外，工業用地使用權轉讓涉及城市更新、土地整備或工業區塊線的，按照我市有關政策規定執行。

第二十條 本辦法自印發之日起施行，有效期三年。

5. 安徽全域治理批而未供、閑置和工業低效土地：一地一策分類處置

為進一步盤活存量建設用地，優化土地資源配置，5月9日，安徽省人民政府發布《關於印發安徽省批而未供、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案的通知》，自下發之日起施行，有效期3年。
安徽省計劃於2022—2023年，全面查清全省批而未供、閑置和工業低效土地情況，建立批而未供和閑置土地工作台賬，形成工業低效土地處置清單，編制完成低效用地再開發專項規劃，「一地一策」制定分類處置方案，依法依規開展清理處置工作;全省批而未供和閑置土地年處置率不低於15%，全省單位國內生產總值建設用地使用面積年下降率達到5%，工業用地畝均稅收力爭年增長10%以上。到2024年底，全省工業用地畝均效益、畝均稅收明顯提高，節約集約用地水平全面提升，重大項目用地保障能力顯著增強。省級以上開發區綜合容積率不低於1.0，其中國家級開發區綜合容積率不低於1.2。
2023年起，除特殊工業用地外，合肥市新上工業項目用地容積率一般不低於1.5，滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城、銅陵、池州、黃山市新上工業項目用地容積率一般不低於1.2，淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜陽、淮南、六安、安慶市新上工業項目用地容積率一般不低於1.0。各地新建高標准廠房用地容積率一般不低於2.0，按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低於2.5。
對於分類處置批而未供土地，要加快土地供應，完善供地手續，據實核銷批文。
對因建設項目未落實造成批而未供的，各地要加大招商引資力度，加快供地進度。對已徵收但不具備供地條件的，各地要加快土地征遷、基礎設施建設等前期工作，限期滿足供地條件。對依法批准轉用和徵收的政府投資城市基礎設施和公共設施用地、不能按宗地單獨供應的道路綠化帶和安全隔離帶等代征地以及不能利用的邊角地，經批准後直接核發《國有建設用地劃撥決定書》。對經營性建設用地未供先用的，在嚴格依法查處到位後，按有關規定重新組織招標拍賣掛牌出讓。
對因規劃、政策調整等不再實施具體徵收行為的土地，經市、縣級人民政府組織核實現場地類與批准前一致的，在處理好有關征地補償事宜後，可由市、縣級人民政府逐級報原批准機關申請撤回用地批准文件。
關於清理處置閑置土地：因政府或政府部門原因造成閑置，各地要制定「一地一策」處置方案。其中因規劃和政策調整、建設條件變化造成的，各地應採用安排臨時使用、協議收回、延長動工開發期限、調整土地用途或規劃條件、置換土地等方式進行處置。
因企業原因造成閑置，各地要及時採取幫扶、約談、收取閑置費、無償收回等措施，督促企業限期開發。自然資源主管部門作出責令繳納土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定後，土地使用權人在法定期限內未申請行政復議、提起行政訴訟，又拒不繳納土地閑置費、拒不交回土地使用權的，依法申請司法機關強制執行。
其他原因造成閑置，因司法查封無法開工建設的，各地要積極主動與司法機關協商，達成處置意見，待查封解除後落實相關處置措施。
在整治提升工業低效土地方面：加速「騰籠換鳥」，對可以收回、收購、置換等方式納入政府土地儲備庫的，經與用地單位協商一致後，收回全部或部分建設用地使用權。對納入工業低效土地處置清單，符合規劃要求、產權關系清晰、無債務糾紛等具備轉讓條件的土地，進行項目嫁接，引導進入土地二級市場，轉讓全部或部分建設用地使用權。
推動「復合開發」，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。同一宗土地兼容2種以上用途的，可依據建築面積佔比或功能的重要性確定主用途，並依據主用途確定供應方式。經批准利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科技研發等新產業新業態的，可執行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策，經市、縣級人民政府批准，也可採取協議出讓方式供地。此類土地再開發後確需分割轉讓的，各地可根據產業容量、市場需求等，合理確定可分割轉讓比例，最高不得超過50%，在土地有償使用合同中明確約定相關要求。經批准改變用途的產業用地，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，補繳國有建設用地使用權價款，按規定辦理不動產登記。
挖潛「發展空間」，在滿足規劃要求、確保安全的基礎上，各地可結合實際，逐步提高本區域特別是省級及以上開發區工業用地容積率，打造一批綜合容積率3.0左右的科技孵化器、運營中心。鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車場以及生活配套設施等，鼓勵新型產業社區和按照工業用地管理的研發類項目建設一層以上的地下空間，不收取相應地下空間土地出讓金。各地可設立地下空間建設用地使用權，地下空間建設用地使用權劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等，均參照地表建設用地使用權資產配置相關規定執行。地下空間所涉建設用地使用權、建(構)築物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。在不改變使用性質、符合規劃條件和國家產業政策的前提下，多層標准化廠房可以轉讓、出租和抵押。在人口凈流入的大城市和省政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高到30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房。對閑置和低效利用的商業辦公、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，允許改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
推進「提質增效」，對投資強度、建設周期達不到約定要求的在建項目，各地要採取有效措施，督促企業限期開發建設;對容積率、畝均效益達不到約定要求且具有開發潛力和市場前景的已竣工投產項目，各地要督促企業限期提高效益，到期仍未履約的，依法追究其違約責任。
鼓勵「退散進集」，鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效工業用地地塊，進行集中規劃利用。引導零星分散的工業企業向工業園區集聚，推進產業鏈和產業集群發展，提升畝均效益。鼓勵建設使用高標准廠房，用地規模小於1.5公頃且適宜使用高標准廠房的工業項目，一般不單獨供地。
《通知》要求實施工業項目用地全程管理，確保工業用地增量，實施帶項目審批，推行「標准地」供應，強化監管以及分類管理。
各地每年出讓的工業用地佔年度土地出讓總量的比例一般不低於20%，盤活騰出存量工業用地主要用於工業發展。各地在申請審批批次用地時要明確具體項目，防止產生新的批而未供土地。
各地在完成「標准地」區域評估的基礎上，明確出讓地塊容積率、畝均稅收等標准，企業對標競地、按標用地。嚴把土地供應關口，確保土地供應時土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工建設所需的通電、通水、通路、土地平整等基本條件。對於規劃建設條件明確的工業項目，可將建設工程設計方案、施工圖設計方案納入供地方案，簡化有關報建手續，推動「交地即開工」。實施《國有建設用地使用權出讓合同》《工業項目用地產出監管合同》「雙合同」監管，加強建設用地劃撥決定書履約監管，督促建設用地使用權人按期開發建設。分類管理。持續深化「畝均論英雄」改革，依法推動土地要素差別化、市場化配置。按照土地集約利用評價和畝均效益評價結果，對工業項目用地進行分檔管理、分類服務。對優先發展類(A類)企業的新增項目用地予以優先保障，對鼓勵提升類(B類)、規范轉型類(C類)企業的新增項目用地予以傾斜支持，對調控幫扶類(D類)企業的新增項目用地原則上不予安排。開展開發區土地集約利用專項評價，評價成果作為開發區升級、擴區的重要依據。

6. 中央：建立健全城鄉統一建設用地市場 盤活存量用地

4月9日，中共中央、國務院發布關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見。意見提出，推進土地要素市場化配置。

意見強調，將建立健全城鄉統一的建設用地市場。加快修改完善土地管理法實施條例，完善相關配套制度，制定出台農村集體經營性建設用地入市指導意見。全面推開農村土地徵收制度改革，擴大國有土地有償使用范圍。建立公平合理的集體經營性建設用地入市增值收益分配製度。建立公共利益征地的相關制度規定。

深化產業用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租後讓、彈性年期供應、作價出資（入股）等工業用地市場供應體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。

鼓勵盤活存量建設用地。充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地，研究完善促進盤活存量建設用地的稅費制度。以多種方式推進國有企業存量用地盤活利用。深化農村宅基地制度改革試點，深入推進建設用地整理，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策，為鄉村振興和城鄉融合發展提供土地要素保障。

完善土地管理體制。完善土地利用計劃管理，實施年度建設用地總量調控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。在國土空間規劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下，建立健全城鄉建設用地供應三年滾動計劃。探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。加強土地供應利用統計監測。實施城鄉土地統一調查、統一規劃、統一整治、統一登記。推動制定不動產登記法。

7. 如何盤活國企工業用地的不動產資源

樓主，你好
1 對閑置房進行土地整理復墾開發
在推進閑置房屋土地整理復墾時，必須在充分尊重農民意願的前提下，堅持政府積極推動、市場努力運作，搞好科學規劃、做到積極引導，能夠因地制宜、規范化操作，做到量力而行、爭取逐步推開，在確保取得比較好的社會效益和經濟效益。但一定要講求工作方式方法，否則可能會觸犯政策乃至法律，產生事與願違的不良後果。
2 明確農村宅基地及其閑置房屋的財產利益
在宅基地土地整理和復墾過程中，要切實保護好房屋主人的合法權益，特別是要在合法前提下，確保閑置房屋主人應得的宅基地部分增值收益。
3 做到統籌兼顧，適當給予補償
考慮到農村居民新修房屋後仍保留原舊房的情形普遍存在，為鼓勵農戶新修房屋後拆除舊房，並從兼顧各方利益出發，建議對舊宅適當補償。健全合理補償機制，對農村閑置房採取集體墊付適當補償，當然，在拆遷、遷建之前要約定復墾後的田地歸所在村民小組集體所有，但原宅基地使用者有優先承包權，也可由村民小組給予一定補償，再調配給其他承包大戶或無田土戶。
4 盤活利用有使用價值的閑置房
在如何盤活和利用好農村閑置房屋時，應結合各地閑置房屋的實際情況做到物盡其用。
（1）改造農村閑置房屋，適當增加具有公益性的服務場所。建議加大對閑置房改造的資金投入，結合新農村建設，對閑置房進行重新規劃，重新改造，合理利用。
（2）創新流轉制度，解決貧困戶住房問題。宅基地上的房屋是宅基地使用權人投資建造，是宅基地使用權人的私有財產。農房如果長期閑置無人維護，會逐漸破爛，但要賣掉並不容易。與此同時，部分貧困農民又無力建新房，存在住房不安全問題。因此，各地政府不妨花較少投資幫助貧困戶解決燃眉之急，也可通過補助少量資金鼓勵危房改造對象購買安全流轉房，這既解決了貧困戶的住房問題，改善生活生產條件，又盤活了農村閑置房，更節約了農村新建房佔用耕地，使農村富裕戶的閑置資產得到充分利用，充分發揮效益。這種資源流轉制度的創立推進，利民利國，具有較好的經濟、社會和生態效益。
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