⑴ 如何運用市場比較法評估工業用地地價
土地價格取決於市場供需關系，評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後，在經濟發達的地區有充足的土地交易實例，應盡量採用市場比較法評估工業地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。 市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較，並對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為： 待估工業用地價格(比准價格)＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數 收集和選擇比較交易實例 評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息； 比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處於同一地區的案例，如果近期沒有發生交易案例，可選擇處於臨近地區或類似地區的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。 建立價格可比基礎 選取比較實例後，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一採用單位面積地價，並統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 評估師信息網交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急於出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合並交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。