『壹』 工業用地拆遷補償和住宅用地拆遷補償哪個高
2012-02-07 15:41最佳答案 工業用地:主要地上附著物的標准不一樣,因為工業用地一般地上有建築物,那就要按建築物拆遷的標准來算了,至於地價差額那是**的。你如果不再辦廠,除了對你的拆遷按標准進行補償外,地價可能會按你當時的價格適當增加一點,肯定不會將按給開發商的價格給,因為給開發商的價格包括了很高的轉讓費(可能還是通過招拍掛形成的)。住宅用地:如果你有房本就要按照你房本上的面積來計算補償,一般多是根據你周圍房價來進行補償,這個裡面有很多的區別,如果你面臨拆遷你不要輕易談,要高點,最後談的時候你有優勢。
『貳』 廠房拆遷與住宅地產拆遷補償哪個更高台一些，不同在哪
近些年來，隨著經濟的不斷發展，房屋土地徵收也越來越普遍，商鋪以及企業廠房的徵收也佔有重要比例。在商鋪征及廠房收過程中，商鋪獲得的停產停業損失補償往往會遠遠高於廠房，不少人會對上述問題產生疑惑，接下來吳少博律師將對廣大群眾的疑惑從法律的角度進行專業的分析解答。
北京在進行國有土地、集體土地徵收或騰退的過程中，針對廠房和商鋪一次性停產停業損失補償費標准進行了不同區間的劃分。2003年頒布的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》中有一條簡單的規定，以建築面積為准，停產停業損失補償費用為每平方米500-1500元。2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》出台後，北京市相應出台了《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》，其中規定停產停業損失補償標准碼是800-3000元/平米。但是在實踐維權中，我們卻發現商鋪、門面房這種經營場所在進行拆遷的時候所獲得的停產停業損失補償要高於廠房。這就讓很多企業主感到疑惑，到底是什麼原因造成商鋪的停產停業損失補償高於廠房呢？
吳少博律師認為其原因要從經濟學的角度來分析。劃分停產停業損失區間價值無非是根據經濟學上一些基本的概念劃分的。總結起來有六個字：投入、產出、收益，也是經濟學領域中的三大模塊。這三個模塊所佔比例上的差異直接導致了商鋪、企業與廠房之間收益率的不同。我這里談到的「收益率」指的是拆遷上的收益率，也就是每平方米所產生的收益的效益，商鋪要大大高於廠房，這是一個淺顯的道理。
1.投入
一個商鋪在進行正常生產經營的時候要有固定資產，商鋪可能是購買或者租賃的，這里詳細講一下購買商鋪的情況。購買商鋪投入的資金是巨額的，門面房的價格往往比住宅、廠房都要高，他們之間的土地使用權價值的排列順序是：商鋪＞住宅＞廠房。商鋪的投入在實際成交購買的時候基本沒有低於10000元/平米，但是廠房佔用的是工業用地，本身價值就偏低。此外，商鋪的面積較小，凸顯性較高，在實際裝修的時候比廠房的投入要大，廠房可能不需要裝修附屬物等配套設施，但是商鋪由於面積比較小，要體現出其經營價值，自然其裝修附屬物的投入要比較大。
2.產出
一個企業一年的營業額跟一個飯店、商鋪所產出的營業額度基本沒有很大的區別，計算營業額時不能單純的考慮廠房及商鋪的面積大小，舉例來講廠房可能佔地一萬平方米，商鋪只佔地幾百個平方米，但是產出收益方面其實沒有很大區別。實踐中也不難理解，由於投入比例的大小，往往導致最後所達到的產出的比例，商鋪要大大高於廠房。
3.收益
實踐中，商鋪每平方米所產出的收益率會大大高於廠房。舉例來講，假如一個200平方米的商鋪每年盈利200萬，平均一平方米收益達到10000元，200平方米商鋪中的1平方米占商鋪總體面積的比例跟2000平方米廠房中10平方米占廠房總體面積的比例是一致的。因為產出是一致的，產生了1:10的收益率。由於上述幾個原因的存在，導致了現實中商鋪在拆遷中所獲得的預期收益價值落實到每平方米當中會該高於廠房。
實踐中商鋪一平方米的面積能等於廠房三平方米的面積，真正落實到實際經營狀況可能達到1:10甚至更高。但在實踐補償時候，雙方並沒有拉開巨大的差距，最高比例也就達到1:3。我前面談到的所謂北京市的補償達到3000元，指的是商鋪能位於北京市內的繁華地段，停產停業損失的確是能達到每平方米3000元的。
『叄』 工業用地的賠償和住宅用地一樣嗎
法律分析：當然不一樣。土地分為農用地、建設用地和未利用地。耕地屬於農用地,是農民集體所有。住宅用地屬於建設用地,在城市,屬於國家所有;在農村,一般稱為宅基地。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准。
『肆』 廠房拆遷和普通住宅拆遷有什麼區別
法律分析：國有土地上房屋拆遷補償按市場價格進行補償。其價格影響因素有區位、用途、面積、建築結構、新舊程度等因素，住宅和廠房用途都不一樣，補償肯定也不一樣。對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。
法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
『伍』 工業用地和居民用地的區別是什麼那個價格貴
有區別，工業用地到期後是要根據當時的規劃來確認是否再繼續給你使用，如批准繼續使用要重新繳納土地出讓金。住宅用地到期後，根據物權法的規定是自動續期，至於如何續期，現在國家還沒有規定，但首批的出讓住宅用地還有10年左右就要到期了，到時候國家會出台相關政策的。工業用地的價格比住宅用地的價格低。在工業用地上建小區是違反出讓合同和違反規劃的，是要被拆除的。
『陸』 廠房和住宅哪個賠償多
法律分析：具體的補償標准各地有所差異，需要查看當地的安置補償方案進行確定。在拆遷之前政府應當將方案公開。
法律依據：《中華人民共和國拆遷法》
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，制定本條例。
第二條 凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本條例。
第三條 本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。 本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人。 第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利於城市舊區改建。
『柒』 工業用地和住宅用地的徵收補償標准
法律分析：關於工業用地徵收補償標准規定為：1、一般的補償都包括工業廠房內的機械設施和一些基礎設備的補償費用；2、因為拆遷而導致整個工業產業停止生產停止加工帶來的損失的賠償等其他各種補償。
工業用地和商業用地拆遷補償的區別主要是拆遷補償的標准不一樣，通常情況下，商業用地的拆遷補償標准要比工業用地要高。當然這種情況不是絕對的。
法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
『捌』 拆扦廠房和住房的區別
廠房拆遷與住宅拆遷區別在於，廠房具有經營性屬性，拆遷時候會獲得停產營業損失補償，設備搬遷費等。在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。 一、土地使用權的區域補償價 你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況： （1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。 （2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。 （3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。 二、廠房重置成新價 廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。 三、停產停業損失費 因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。 停產停業損失應該滿足哪些補償呢？ （1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。 （2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。 （3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。 這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。 四、裝修附屬物 對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。 五、機器設備 機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。 六、搬遷費用 就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
『玖』 廠房和住宅拆遷哪個給錢多
法律分析：具體的補償標准各地有所差異，需要查看當地的安置補償方案進行確定。在拆遷之前政府應當將方案公開。
法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括:
(一)被徵收房屋價值的補償;
(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第十八條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
『拾』 城市舊城改造與新區開發相比較哪個成本更大
城市新區開發與舊城改造
一、新區開發與舊城改造概念
(一) 新區開發
新區開發是指按照城市總體規劃，在城市現有建成區以外一定地段，進行集中成片、綜合配套的開發建設活動。新區開發是隨著城市經濟與社會發展、城市規模擴大，為了滿足城市日益增長的生產、生活需要，逐步實現城市不同階段發展目標而推進的城市開發活動，它是城市建設和發展的重要組成部分。
《城市規劃法》第二十六條規定，新區開發的主要原則是應當合理利用城市現有設施。根據這一原則，我們在進行新區選址、安排大中型工業項目時，應當盡量依託現有市區或現有中小城鎮進行建設，充分考慮利用城市現有設施的可能性。同時，為了控制大城市規模，防止市區人口過度膨脹，還應有計劃、有重點地開發建設衛星城鎮，將新建的大中型工業項目盡量安排在衛星城鎮。通過提高衛星城鎮建設標准和設施水平，以及各種優惠政策，提高衛星城鎮的吸引力，促使市區的工業和人口向外疏散。
新區開發的內容一般包括以下幾個方面：
1．新區的開發建設
新區的開發建設主要是為了解決城市建成區內由於歷史原因或發展過快而形成的布局混亂、密度過高、負荷過重等弊端，或為了比較完整地保護古城的完整風貌，在建成區外圍進行集中成片的開發建設，以達到疏散和降低舊區人口密度、調整緩解舊區壓力、完善改造舊區環境的目的。
2．經濟技術開發區的建設
經濟技術開發區是隨著我國經濟體制改革和對外開放政策的實施而出現的一種特定經濟區，它建設在城市的特定地區，通過提供優惠政策，創造良好的投資環境，達到吸引外資、引進先進技術和進行橫向經濟協作的目的。
3．衛星城鎮的開發建設
衛星城鎮的開發建設主要是為了有效地控制大城市市區的人口和用地規模，按照總體規劃要求，將市區需要搬遷的項目或新建的大中型項目安排到周圍的小城鎮去，有計劃、有重點地開發建設這些小城鎮，逐步形成以大城市為中心的、比較完善的城鎮體系。
4．新工礦區的開發建設
新工礦區的開發建設，是指國家和地方政府根據礦產資源開發和加工需要，在城市郊區或郊縣建設大、中型工礦企業，並逐步形成相對獨立的工礦區。
(二) 舊城改造
舊城是城市在長期歷史發展演變過程中逐步形成的進行政治、經濟、文化、社會活動的居民集聚區。舊城改造是指按照城市規劃的原則和要求，對城市舊城的布局、結構及各項設施進行保護、利用、充實和更新。一般來說，城市的舊城往往記載了城市在各個不同歷史階段的發展軌跡和優秀的文化傳統，同時也積累了歷史遺留下來的種種弊端和缺陷。很多城市的舊城都不同程度存在著布局混亂、住宅舊陋、居住擁擠、交通阻塞、環境污染、市政公用設施不配套等問題，阻礙了城市的經濟和社會發展。這就要求我們按照統一的規劃，在保護好優秀歷史文化遺產和傳統風貌的同時，根據各城市實際情況和存在主要矛盾，對舊城區進行有計劃、有步驟、有重點的改造、充實和更新。
《城市規劃法》第二十七條規定，舊城改造應遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施。
城市舊城改造最終目標是要改善環境質量、交通運輸和生活居住條件，加強城市基礎設施和公共設施建設，提高城市綜合功能。改造的重點是對危房集中、設施簡陋、交通阻塞、污染嚴重的地區進行綜合整治，通過成片拆除重建或局部調整改建的方法，使各項設施逐步配套完整。
舊城改造應當同城市產業結構調整和工業企業技術改造緊密結合，改善用地結構，優化城市布局。要按照規劃遷出有嚴重危害和污染環境的項目，充分利用騰出和閑置的土地，擴展和增加居住、文化、體育、綠化等活動場地，加強基礎設施和公共設施建設，改善城市環境與市容景觀，提高城市的綜合功能。
城市舊城，特別是歷史文化名城和少數民族地區城市的舊城改造應當充分體現傳統風貌、民族特點和地方特點。市、縣人民政府應採取有效措施，切實保護具有重要歷史意義、革命紀念意義、文化藝術和科學價值的文物古跡和風景名勝；有選擇地保護一定數量代表城市傳統風貌的街區、建築物和構築物，劃定保護區和建設控制地區。
舊城改造的目的，是合理使用土地和優化功能配置，單純地更新建築並不能解決舊城所存在的影響城市功能的弊病，只有調整歷史形成的已不能適應現代化城市發展客觀要求的城市土地使用狀況，才是舊城改造的根本。
舊城改造後的效果除體現在土地使用、城市功能等方面外，空間環境景觀也是一個重要的方面。建築由舊變新，提高了建築的容積率，提高了空間的利用率，提高了居住容量，改善居住條件，這即為舊城改造的環境效益。
城市的開發建設最後要看效益如何，這個效益是經濟效益、社會效益、環境效益的統一體。舊城改造同樣也要看三個效益。舊城改造中的三個效益的綜合效益不是三者的平均分配，而要結合各類城市、各個改造地段的具體條件，進行具體的協調和平衡。
二、新區開發與舊城改造的基本要求
新區開發和舊城改造必須做到統一規劃、合理布局、因地制宜、配套建設的要求。
新區開發和舊城改造都必須遵循統一規劃的原則，也就是說，要把新區開發和舊城改造納入城市規劃的整體中綜合考慮，使新區開發和舊城改造的布局合理，也使整個城市的布局趨向合理。
因地制宜，包含三層意思，一要結合本地區實際情況，實事求是地制定發展戰略和部署，切不可一刀切；二要從經濟、社會發展的階段出發，既有一定的前瞻性，又避免貪大求洋、搞不切實際的大廣場、寬馬路，片面追求政績；三要注意保持地方特色，利用地勢地貌，塑造城市風格。
配套建設，就是要經過科學論證，廣泛聽取人民群眾和專家意見，制定出合理的、可行的、系統的配套方案並嚴格實施，使基礎設施、公共服務設施與主體建築同步建設，完善城市功能，提升城市環境與承載能力。
所以舊城改造肯定比新城開發的成本大，但是也要看具體情況來說。因為有的地方舊城改造有很多東西可以利用，而有的地方卻用不了