㈠ 開發商向當地政府購買工業用地應該注意什麼事項
個人認為沒有什麼特別的注意事項，現在工業用地也是招拍掛，協議出讓的畢竟很少了，而且《國有建設用地使用權出讓合同》都是在範本的基礎上填寫的，基本上看看交地時間、開竣工時間、投資強度、附件的規劃條件就差不多了，這些都是在招牌掛之前已經經過規劃的。
如果你是現在特別流行的政府招商項目的話，那就更沒什麼問題了，現在一線城市限制工業項目，而且去了勞動力成本也很高，不如不去，二三四線城市政府都把企業當祖宗供著，要什麼給什麼，甚至有時候直接給地，摘地之前跟政府談好協議比什麼都強。
㈡ （城市規劃中）工業用地的選擇要求有哪些急急急！！！
你好！工業用地首先自身根據工業性質，對用地規模、地形排水、水電等能源的需求各不相同；部分工業企業還要考慮到工業成品的運輸便捷的需求；其次，工業企業的選址要考慮到對城市環境、城市水源安全、以及三廢的處理等等綜合因素來考慮。
㈢ 如何購買工業用地及要考慮的相關問題
1.考察土地性質是否屬實（是否為工業用地）；2.土地許可權；3.使用年限；4.使用范圍（防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣）；5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備；6.通過法律途徑進行鑒定合同（委託律師）；7.支付期限（分期/一次性支付）。 購買工業用地不是小事，委託律師處理相關事宜及程序非常有必要。經濟危機後，現在國家政策好了很多，農轉工的土地比以前好批很多，而且部分地區有優惠政策，具體看你所在地的情況而定。大條上所注意的基本就是這樣，最好根據你所在地的情況咨詢下律師。 以後問問題的時候可以多說些具體情況，有助於回答者具體分析後給予更多的參考，呵呵，祝你順利。
㈣ 我想買塊工業用地地需要200萬要怎麼做
購買工業用地一般的有兩個途徑：政府和個人渠道。
一、購買工業用地一般的有兩個途徑：政府和個人渠道。前者比較正規點，有保障，每個政府的指標不同，所以一般的都用來招商引資，但價格便宜，都是國家最低出讓價。後者的賣方市場比較多，比如運營狀況要拿工業用地，必須要考察清楚下列條件：1.考察土地性質是否屬實（是否為工業用地）。2.土地許可權。3.使用年限。4.使用范圍（防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣）。5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備。6.通過法律途徑進行鑒定合同（委託律師）。7.支付期限。二、至於要考慮的問題：1、國有工業用地最好，集體最好不要。2、國有一手工業用地一般在50年使用期內。3、購買工業用地如果從政府渠道，那麼政府就要考核企業的投資和產值情況，具體可以咨詢當地的招商局。4、土地證能否拿到：個人出售的土地，要看他的土地證政府的土地，要看土地證何時下發。
㈤ 進行城市規劃時.工業區和居民區的相對位置主要考慮什麼
進行城市規劃時，工業區和居民區的相對位置主要考慮當地的盛行風向。
工業區往往會排放廢氣，污染環境。不同地區的主導風向不同，如果某地只有一個主導風向，進行城市規劃時，要考慮把住宅區布局在當地主導風向的上風向，工業區要布局在當地主導風向的下風向。如果某地的主導風向不止一個，住宅區就要布局在最小風頻的下風向或者最大風頻的上風向，工業區要布局在當地最小風頻的上風向或者最大風頻的下風向。
有的城市還有河流流過，進行城市規劃時，工業區和居民區的相對位置還要主要考慮河流流向。為了住宅區有比較潔凈的水源，住宅區要布局在河流相對的上游位置，工業區要布局在河流相對的下游位置。
為了保護住宅區的環境，在工業區與住宅區之間往往還要建設衛生防護帶。這個衛生防護帶主要是綠化帶，起到吸煙滯塵，減弱雜訊，凈化空氣，美化環境等作用。
㈥ 工業項目用地選址應該考慮哪些因素
首先應該看所在城市的總體規劃中工業用地的布局，再考慮諸如對外交通、優惠政策、相關配套等問題，一般總規里大的方向就已經限定好了，用地指標就根據控規定下來的。
㈦ 城市規劃工業用地的基本要求 要注意哪些方面
選擇相對平坦地段滿足地面自然坡度要求，地塊不宜過小。
應靠近能源地，水電其他相互協作能源供給地等，但要避開生態保護區，風景區，歷史文化保護區及軍事、水利交通等重要城市設施。
為防止污染，應布置在城市下風位，城市水系下游，與城市其他生活用地之間應開設防護綠帶，應避開城市中心區，居住區等，並應留處防護綠化帶。
應相對集中，不應過於分散，遍地開花，分割城市或大量布置在城市周邊將城市包圍，妨礙城市發展。
應通過城市主次幹道與鐵路高速公路、碼頭、機場等保持順暢的聯系。有利於原料及產品的輸入及輸出，同時應盡量減少工業運輸交通對城市的其他地區的影響。特別是集中的大片工業區對外交通聯系要方便，避免距離過長，對城市其他用地干擾過大。
鐵路貨場要接近工業區，有幾個工業區的城市按其需要可將鐵路貨場設為幾處減少中轉運輸，同時可減少城市道路交通壓力。
沿江布置工廠是工業在城市布局中常用的形式，要注意岸線的合理使用，對有些交通量不大的或者是主要以公路運輸為主的工廠倉庫可布置在離航道遠一些的地段，以免佔用岸線。
沿著對外交通幹道布置工業時要合理組織工廠出入口與場外道路交叉的交通，以免過度地干擾對外交通。
生產上有協作的工廠，應就近布置，以降低生產成本，減少對城市交通的壓力。
對有特殊環境或能源要求的工業，應在布置時合理安排，予以滿足。
工業用地的數量比例要符合城市性質及建設用地標准。(規劃人均單項建設用地指標：工業用地10.0～25.0(平方米/人)。大城市的規劃人均工業用地指標宜採用下限;設有大中型工業項目的中小工礦城市，其規劃人均工業用地指標可適當提高，但不宜大於30.0m2/人。)
㈧ 廠址選擇的主要原則和步驟有哪些
廠址選擇的基本原則：
1.對區域位置的要求
(1) 要盡量接近原材料、燃料的產地及產品銷售地區;
(2) 要遠離重要的鐵路樞紐站、大型橋梁、大型儲油庫、重要軍事工程、飛機場等戰略目標;
(3) 要避開高壓輸電線路，不壓城市地下管線;
(4) 對於可能產生工業廢水的項目，應位於城鎮、江河、港區、水源地等的下游;
(5) 對於可能產生大量廢氣的項目，應位於城鎮的下風向;
(6) 滿足當地規劃要求;
(7) 在文物地區或風景保護區時，應有當地主管部門同意文件。
2.對廠址面積的要求
對廠址面積應滿足生產區、三廢處理場及其他設施的用地要求和環境條件，並考慮留有適當的發展用地。
3.對地形的要求
(1) 能滿足生產工藝流程和運輸布置的要求，並有適當的發展餘地;
(2) 不受洪水、海潮等自然災害的影響和大型水庫潰壩的威脅;
(3) 廠址外形盡可能簡單，地形坡度不要太大，以減少土石方工程量;
(4) 對有些工業項目，如某些選礦廠、水泥廠、化工廠、食品廠等生產工藝要求利用山坡地形建設，生產工藝過程的砂、漿、液、渣等靠重力實現自流而降低生產費用;
(5) 不佔或少佔耕地和林地，少拆遷民房或其他建(構)築物。
4.對工程地質、水文地質條件的要求
(1) 岩土的地基容許承載力應能滿足工程要求，一般不宜低於100kPa，對於有較大荷載的工廠，不宜低於150kPa;
(2) 盡量避免因工程地質、水文地質問題造成基礎工程復雜化; (3) 應在地震烈度9度以下地區選廠;
(4) 避免在三級以上濕陷性黃土地區、一級膨脹土地區、岩溶、流沙等工程地質惡劣地區以及滑坡、泥石流等直接危害地區選廠。
㈨ 拿地主要考慮哪些方面
房地產企業在項目開發過程中，首先第一個環節就是拿地，拿地模式通常有出讓模式、轉讓模式、投資模式以及收購模式（收購股權）四種，其中最基本的、最為常見的拿地模式就是出讓模式。
出讓模式也就是從政府取得土地，一般是通過招拍掛方式，即招標、拍賣、掛牌的簡稱。出讓模式取得的土地根據土地類型分為住宅用地、商服用地以及工業用地等。住宅用地只能用來建造住宅，一般為70年使用權；商服用地只能用來建造商業，一般為40年使用權；工業用地只能用來建廠房，一般為50年使用權。
在該過程中通常涉及到以下五大事項，企業需要特別注意，並提前做好籌備和計劃，以避免帶來不必要的損失。
一、土地出讓金入賬憑證
企業招拍掛成功後，下一步就是和土地管理部門簽署土地使用權出讓協議，然後按照土地使用權出讓協議所約定的出讓金的價款向政府足額及時的繳納土地出讓金，在繳納出讓金之後，政府會向企業開具土地出讓金專用收據。
在這里需要特別注意的是，作為土地成本入賬時最重要的憑據之一，就是這個土地出讓金專用收據，該收據一定是行政事業性收費專用票據。而我們在實務中發現有些企業取得的是政府資金往來結算票據，嚴格來講，該票據屬於往來結算性質的收據，而不是土地出讓金稅前扣除的合規憑據。
此外，在入賬的過程中，土地出讓協議、付款憑據、土地出讓金專用收據，這三個資料缺一不可，這三個資料組合起來就構成了土地出讓金入賬的完整的證據鏈。
二、拿地主體的變更
正常情況下，哪個企業摘牌，就由哪個企業和政府簽署土地出讓合同、取得土地出讓金票據並支付出讓金。但是在實務中，通常會有一些特殊的情況出現。主要表現為拿地主體的變更。
很多時候，地產公司在異地開發項目，從稅收保護的角度，當地政府一般會要求地產公司在項目地設立項目公司（一般為全資子公司），通過項目公司拿地開發。
但是這樣的話就會給地產公司帶來一些問題。比如，地產公司招拍掛的時候，項目公司還沒有成立，地產公司和土地管理部門簽署協議繳納了土地出讓金，也取得了收據。但是我們知道，要項目公司拿地開發，土地所有的相關手續及票據必須要辦理在項目公司名下，將來才能在稅前扣除，尤其是土地增值稅，涉及到加計扣除的問題，如不能妥善解決，將損失重大。
好在針對這種特殊情況，國稅總局在2016年專門下發了財稅2016【140】號文件，其中規定：「八、房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。」
140號文件規定的非常明確，第一必須是全資子公司；第二要有政府參與簽訂的三方協議；第三土地用途、規劃條件及土地價款保持不變；第四以上三個條件必須是同時滿足。
達到以上幾個條件，項目公司才能將地產公司（母公司）前期發生的土地費用在其賬面列支，且稅前扣除。
三、土地出讓金的返還
在實務中，企業繳納的土地出讓金，很多時候政府會給與返還。返還出現的情況通常有兩種：
第一種，政府在招商引資時和企業談好了地價，但企業招拍掛時由於競價原因，把地價拍高了。因此企業一般要按照招拍掛的價格先繳納出讓金，隨後再由政府將差額部分予以返還。
第二種，舊城改造。在舊城改造中，地產公司通常情況下提前介入了土地一級開發環節，並且花費大量資金來做拆遷補償和安置工作。那麼土地完成一級開發，達到收儲條件後，最終招拍掛的時候，如果該地產公司拍到了這塊土地，就會出現政府返還部分出讓金的情況，返還的出讓金通常會有一定的比例。
以上為實務中常見的兩種出讓金返還的情況，重點是：土地出讓金返還如何進行賬務處理？
實際上，土地出讓金返還相當於企業的拿地折扣，所以應當在收到返還的當期沖減土地成本。
但有的企業認為不沖減成本，應該做為收入處理。如果做收入處理，那麼將面臨的問題是：
第一，該種情況下會計上做收入處理，通常是不符合不征稅收入的認定條件，因此需要繳納企業所得稅；
第二，土地增值稅清算時通常情況下對該種處理也不予確認，一般會將返還的出讓金進行調減。
因此，企業最終很可能多交了企業所得稅，在土地增值稅清算時又不被認可，白白損失了稅款。
四、土地出讓金的補交
在拿地的過程中也有可能會遇到補交土地出讓金的情況，一般會有兩種原因造成。
第一種，變更土地性質。比如企業前期拿地的時候土地為工業用地或者商服用地，後期經過土地變性，變更為住宅性質，那麼就涉及補交土地出讓金。
第二種，調整容積率。企業調整規劃，增加建築面積就需要調整容積率，那麼就需要補交土地出讓金。
對於補交土地出讓金，賬務處理，同正常拿地處理一樣，企業注意票據的合規定和證據鏈的充分完整性即可。
五、收回土地
由於城市規劃等原因，企業已取得的土地被政府收回。這種情況在我國比較常見。
如果政府收回土地，除了需要全額返還企業繳納的出讓金以外，通常情況下需要給企業一定程度的補償。企業收到補償費應當在會計認為收入。是否需要繳納增值稅和企業所得稅呢？
1.增值稅
財稅〔2016〕36號文件附件3規定：「營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定 一、下列項目免徵增值稅 （三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。」
因此，政府收回土地，支付給企業的土地補償費，免徵增值稅。
2.所得稅
對於企業收到的土地補償費，從企業所得稅的角度來講，目前沒有免徵政策，也就是需要繳納企業所得稅。
如果涉及到政策性搬遷，企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。清算後對於搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。
對於企業政策性搬遷涉及的企業所得稅的具體規定可參考國家稅務總局公告2012年第40號文件，這里不再贅述。
以上為出讓模式下房企拿地的五大注意事項，房地產企業在拿地前應當充分考慮拿地條件、拿地主體、開發主體、是否涉及拆遷補償以及政府規劃等情況，以做好充分准備，避免損失。
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