開發工業地產需要投資哪些資金

⑴ 工業地產的成本構成

為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

1、土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2、房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3、配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4、代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

⑵ 房地產開發成本包括什麼

開發成本包括以下8點：

1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2、土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。

因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3、前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

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此外，房地產開發公司開發還有間接費用，一般有以下幾種。

1、行政管理費

該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。

2、工程管理費

該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。

3、周轉房攤銷

周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。

4、項目營銷設施建造費

該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。

5、資本化借款費用

資本化借款費用包括：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。

6、物業管理完善費

未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐後，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。

⑶ 房地產開發資金來源中的自籌資金是什麼

買房款。自籌資金是企業籌措基本建設資金和流動資金的總稱。是形成和增加企業經營資金的重要來源之一。

自籌基本建設資金的主要來源是各項專用基金、專項借款。以其購建和有償調入的固定資產，在增加固定資產的同時，增加固定資金。自籌流動資金主要是指以企業發展基金補充自有流動資金。聯營企業接受外單位的投資和集體所有制企業吸收股金，也屬於自籌資金範圍。

(3)開發工業地產需要投資哪些資金擴展閱讀：

自籌資金具有靈活性。自籌資金由各地方、各部門、各企業及各行政、事業單位獨立地、自主地籌集和使用。

在國家規定的自籌資金指標范圍內，按照財政管理制度的規定，由各地方、各部門、各企業及各行政、事業單位自收自支，自行管理，十分靈活。各地方、各部門、各企業及各行政、事業單位，只要自籌資金到位，有自籌資金的實力；

都可靈活地進行自籌投資建設，既可以把自籌資金形成「拳頭」，辦大事，又可以伸展各手指，辦小事；既可以用於地方性的能源、交通、通訊基礎設施和原材料工業等大中型投資建設項目，又可以用於短、平、快的小型投資建設項目；

既可以用於工業投資建設項目，又可以用農業投資建設項目；既可以用於新建和擴建等基本建設項目，也可以用於技術改造項目；既可以用於商業、飲食服務建設項目，也可以用於商品房和住宅建設項目。

自籌資金籌集靈活，使用方便，靈活機動彈性大，能滿足各類工程需要。因此，自籌資金具有靈活性的特點。

參考資料來源：網路-自籌資金

⑷ 房地產的項目總投資費用包括哪些

實施房地產開發經營管理,應當遵守本條例。

第三條 市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門(以下簡稱開發主管部門)和房地產經營主管部門按照職責,負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責,做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條 進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則,注重節約和合理利用土地,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產,堅持可持續發展。

第五條 從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地,經依法徵收轉為國有土地後,方可用於房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條 開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息,建立房地產企業信用檔案,並向社會公布有關信息。

第二章 房地產開發企業
第七條 設立房地產開發企業,應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業,應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中,注冊資本不得低於一千萬元。

第八條 從事房地產開發,應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級,承擔相應的房地產開發項目(以下簡稱開發項目)。

第九條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質:(一)營業執照;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規規定的其他材料。

第十條 開發主管部門應當自受理之日起七日內,對房地產開發企業的申請材料進行審核,作出是否准予暫定資質的書面決定。

第十一條 暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請,開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期,但延長期限不得超過二年。

第十二條 房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內,作出是否准予核定資質等級的書面決定。

第十三條 不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的,應當符合國家和省資質管理有關規定,並在取得國有土地使用權批准文件之日起十日內,到開發主管部門備案。

第十四條 房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的,應當在變更後二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條 房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章 房地產開發建設
第十六條 開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門,根據土地利用總體規劃、城市規劃,編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃,報本級人民政府批准。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時,必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目,應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條 開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見,規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條 房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的,不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內,到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條 房地產開發企業應當在辦理建築工程施工許可證前,按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批准,城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條 開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度,會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃,報本級人民政府批准。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制,與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施,除應當由政府配套建設的以外,由房地產開發企業按照批準的設計方案建設,並按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的,由開發主管部門責令限期改正;轉讓、出租公用設施的,由開發主管部門責令收回,並辦理產權移交手續。

第二十一條 開發項目資本金占項目總投資的比例不得低於百分之三十五。

第二十二條 房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條 房地產開發企業應當按照建築節能設計標准,開發建設節能建築。

第二十四條 房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定,承擔相應的責任。

第二十五條 開發項目轉讓,按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓後,與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人,並自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章 房地產經營
第二十六條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條 房地產開發企業預售商品房,應當向房地產經營主管部門申請,取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可,應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的,不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條 房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內,依法作出是否准予許可的書面決定。

第二十九條 房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收後二十日內,將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建築面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查;對符合要求的,予以核准登記。

第三十條 房地產開發企業銷售商品房,應當明碼標價,並在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房,實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度,公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房,應當使用符合國家法律、法規規定的合同示範文本(已經建立商品房預售合同網上備案系統的,應當使用網上合同備案系統推行的合同示範文本),明確載明商品房建築面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制,遵循公開、平等、自願的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條 商品房預售合同訂立後,應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的,房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房,並提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(註明房屋承重結構)以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售後服務工作,並按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條 買受人應當自商品房交付之日起九十日內,持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的,應當訂立代理銷售合同。中介機構代理銷售商品房時,應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委託書。

第三十六條 房地產開發企業和代理銷售中介機構發布商品房銷售廣告,必須載明房地產開發企業和代理銷售中介機構名稱、預售許可證批准文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,不得發布包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法,不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章 法律責任
第三十七條 房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由開發主管部門責令改正,並處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質證書的;(二)塗改、出租、出借、轉讓資質證書的;(三)未按照規定期限開發建設的。

第三十九條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門責令限期改正或者警告;情節嚴重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規定報送開發統計資料的;(二)登記事項發生變更後,不按照規定辦理變更手續的。

第四十條 房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;將驗收不合格的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期返修,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照;給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十一條 房地產開發企業有下列行為之一的,由房地產經營主管部門按照以下規定處理:(一)未取得商品房預售許可證即預售商品房的,沒收違法所得,可並處以已收取預付款百分之一的罰款;(二)不按照規定辦理商品房預售合同備案的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(三)不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的,責令限期改正;情節嚴重的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(四)銷售商品房時,不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,責令改正;拒不改正的,處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條 開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例,違法作出行政許可決定,或者不履行法定職責,或者拖延履行法定職責的,依照有關法律規定,追究其責任。

第六章 附 則
第四十三條 在城市規劃區外的國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。

第四十四條 本條例自2006年1月1日起施行。

⑸ 開發房地產需要多少啟動資金

我這幾天正在做房地產開發的可行性研究報告。工業用地不能直接就修成商品房，如果你想把這塊工業用地開發成商品房的話，就得去辦理手續，把它變成居住用地。房地產開發流程比較繁瑣，如果是想開發成商品房，還得注冊公司才行，其他的流程給你個鏈接，自己去看吧。http://..com/question/176720717.html
房地產開發需要多少啟動資金？額，這個問題就復雜了，要看你這塊地所在的城市、位置，以及你想要修成什麼樣的等等。你這30畝估計應該不是屬於城市區域吧？30畝的話，以20層計算，差不多可以修6棟，啟動資金也至少得要千萬元左右吧，不過你們這種，也可以把土地拿去抵押了，能抵押不少錢~
簡單就這樣把，我繼續寫可研報告了``

⑹ 房地產開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上,投入開發建設的資金是否包括土地出讓金

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售的條件是： 1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。 2.持有建設工程許可證。 3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。 4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。 5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准文件。 根據《上海市房地產轉讓辦法》第32條的規定，商品房預售應當符合下列條件： 1.土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金； 2.土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書； 3.取得商品房的建設工程規劃許可證； 4.取得商品房的建設工程施工許可證； 5.商品房建設安裝工程的總投資已經完成25%以上，或者商品房的建築基礎工程已經驗收合格； 6.已經確定商品房的竣工交付日期，並落實了市政、公用和公共建築設施的配套建設計劃； 7.已經與在上海注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議； 8.已經制定房屋使用公約，並與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同。

⑺ 房地產開發項目總投資與工業項目投入的總投資區別

房地產開發項目總投資是屬於生產經營期的流動資產投資，工業項目的總投資一般是生產建設項目固定資產的長期投資。
供參考。

⑻ 房地產開發項目資金來源大致有哪四種形式

2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信託基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。 相關法律知識： 《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關內容的規定 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。 第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。 第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： (一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規劃許可證; (三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期; (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。 第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。 第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。 以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。 第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。 第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。 第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 第五十二條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。