‘壹’ 工业用地拆迁补偿和住宅用地拆迁补偿哪个高
2012-02-07 15:41最佳答案 工业用地:主要地上附着物的标准不一样,因为工业用地一般地上有建筑物,那就要按建筑物拆迁的标准来算了,至于地价差额那是**的。你如果不再办厂,除了对你的拆迁按标准进行补偿外,地价可能会按你当时的价格适当增加一点,肯定不会将按给开发商的价格给,因为给开发商的价格包括了很高的转让费(可能还是通过招拍挂形成的)。住宅用地:如果你有房本就要按照你房本上的面积来计算补偿,一般多是根据你周围房价来进行补偿,这个里面有很多的区别,如果你面临拆迁你不要轻易谈,要高点,最后谈的时候你有优势。
‘贰’ 厂房拆迁与住宅地产拆迁补偿哪个更高台一些，不同在哪
近些年来，随着经济的不断发展，房屋土地征收也越来越普遍，商铺以及企业厂房的征收也占有重要比例。在商铺征及厂房收过程中，商铺获得的停产停业损失补偿往往会远远高于厂房，不少人会对上述问题产生疑惑，接下来吴少博律师将对广大群众的疑惑从法律的角度进行专业的分析解答。
北京在进行国有土地、集体土地征收或腾退的过程中，针对厂房和商铺一次性停产停业损失补偿费标准进行了不同区间的划分。2003年颁布的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中有一条简单的规定，以建筑面积为准，停产停业损失补偿费用为每平方米500-1500元。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，北京市相应出台了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，其中规定停产停业损失补偿标准码是800-3000元/平米。但是在实践维权中，我们却发现商铺、门面房这种经营场所在进行拆迁的时候所获得的停产停业损失补偿要高于厂房。这就让很多企业主感到疑惑，到底是什么原因造成商铺的停产停业损失补偿高于厂房呢？
吴少博律师认为其原因要从经济学的角度来分析。划分停产停业损失区间价值无非是根据经济学上一些基本的概念划分的。总结起来有六个字：投入、产出、收益，也是经济学领域中的三大模块。这三个模块所占比例上的差异直接导致了商铺、企业与厂房之间收益率的不同。我这里谈到的“收益率”指的是拆迁上的收益率，也就是每平方米所产生的收益的效益，商铺要大大高于厂房，这是一个浅显的道理。
1.投入
一个商铺在进行正常生产经营的时候要有固定资产，商铺可能是购买或者租赁的，这里详细讲一下购买商铺的情况。购买商铺投入的资金是巨额的，门面房的价格往往比住宅、厂房都要高，他们之间的土地使用权价值的排列顺序是：商铺＞住宅＞厂房。商铺的投入在实际成交购买的时候基本没有低于10000元/平米，但是厂房占用的是工业用地，本身价值就偏低。此外，商铺的面积较小，凸显性较高，在实际装修的时候比厂房的投入要大，厂房可能不需要装修附属物等配套设施，但是商铺由于面积比较小，要体现出其经营价值，自然其装修附属物的投入要比较大。
2.产出
一个企业一年的营业额跟一个饭店、商铺所产出的营业额度基本没有很大的区别，计算营业额时不能单纯的考虑厂房及商铺的面积大小，举例来讲厂房可能占地一万平方米，商铺只占地几百个平方米，但是产出收益方面其实没有很大区别。实践中也不难理解，由于投入比例的大小，往往导致最后所达到的产出的比例，商铺要大大高于厂房。
3.收益
实践中，商铺每平方米所产出的收益率会大大高于厂房。举例来讲，假如一个200平方米的商铺每年盈利200万，平均一平方米收益达到10000元，200平方米商铺中的1平方米占商铺总体面积的比例跟2000平方米厂房中10平方米占厂房总体面积的比例是一致的。因为产出是一致的，产生了1:10的收益率。由于上述几个原因的存在，导致了现实中商铺在拆迁中所获得的预期收益价值落实到每平方米当中会该高于厂房。
实践中商铺一平方米的面积能等于厂房三平方米的面积，真正落实到实际经营状况可能达到1:10甚至更高。但在实践补偿时候，双方并没有拉开巨大的差距，最高比例也就达到1:3。我前面谈到的所谓北京市的补偿达到3000元，指的是商铺能位于北京市内的繁华地段，停产停业损失的确是能达到每平方米3000元的。
‘叁’ 工业用地的赔偿和住宅用地一样吗
法律分析：当然不一样。土地分为农用地、建设用地和未利用地。耕地属于农用地,是农民集体所有。住宅用地属于建设用地,在城市,属于国家所有;在农村,一般称为宅基地。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
‘肆’ 厂房拆迁和普通住宅拆迁有什么区别
法律分析：国有土地上房屋拆迁补偿按市场价格进行补偿。其价格影响因素有区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度等因素，住宅和厂房用途都不一样，补偿肯定也不一样。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
‘伍’ 工业用地和居民用地的区别是什么那个价格贵
有区别，工业用地到期后是要根据当时的规划来确认是否再继续给你使用，如批准继续使用要重新缴纳土地出让金。住宅用地到期后，根据物权法的规定是自动续期，至于如何续期，现在国家还没有规定，但首批的出让住宅用地还有10年左右就要到期了，到时候国家会出台相关政策的。工业用地的价格比住宅用地的价格低。在工业用地上建小区是违反出让合同和违反规划的，是要被拆除的。
‘陆’ 厂房和住宅哪个赔偿多
法律分析：具体的补偿标准各地有所差异，需要查看当地的安置补偿方案进行确定。在拆迁之前政府应当将方案公开。
法律依据：《中华人民共和国拆迁法》
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。
第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。 本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。 第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。
‘柒’ 工业用地和住宅用地的征收补偿标准
法律分析：关于工业用地征收补偿标准规定为：1、一般的补偿都包括工业厂房内的机械设施和一些基础设备的补偿费用；2、因为拆迁而导致整个工业产业停止生产停止加工带来的损失的赔偿等其他各种补偿。
工业用地和商业用地拆迁补偿的区别主要是拆迁补偿的标准不一样，通常情况下，商业用地的拆迁补偿标准要比工业用地要高。当然这种情况不是绝对的。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
‘捌’ 拆扦厂房和住房的区别
厂房拆迁与住宅拆迁区别在于，厂房具有经营性属性，拆迁时候会获得停产营业损失补偿，设备搬迁费等。在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。 一、土地使用权的区域补偿价 你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况： （1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。 （2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。 （3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。 二、厂房重置成新价 厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。 三、停产停业损失费 因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。 停产停业损失应该满足哪些补偿呢？ （1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。 （2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。 （3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。 这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。 四、装修附属物 对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。 五、机器设备 机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。 六、搬迁费用 就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。
‘玖’ 厂房和住宅拆迁哪个给钱多
法律分析：具体的补偿标准各地有所差异，需要查看当地的安置补偿方案进行确定。在拆迁之前政府应当将方案公开。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
‘拾’ 城市旧城改造与新区开发相比较哪个成本更大
城市新区开发与旧城改造
一、新区开发与旧城改造概念
(一) 新区开发
新区开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。
《城市规划法》第二十六条规定，新区开发的主要原则是应当合理利用城市现有设施。根据这一原则，我们在进行新区选址、安排大中型工业项目时，应当尽量依托现有市区或现有中小城镇进行建设，充分考虑利用城市现有设施的可能性。同时，为了控制大城市规模，防止市区人口过度膨胀，还应有计划、有重点地开发建设卫星城镇，将新建的大中型工业项目尽量安排在卫星城镇。通过提高卫星城镇建设标准和设施水平，以及各种优惠政策，提高卫星城镇的吸引力，促使市区的工业和人口向外疏散。
新区开发的内容一般包括以下几个方面：
1．新区的开发建设
新区的开发建设主要是为了解决城市建成区内由于历史原因或发展过快而形成的布局混乱、密度过高、负荷过重等弊端，或为了比较完整地保护古城的完整风貌，在建成区外围进行集中成片的开发建设，以达到疏散和降低旧区人口密度、调整缓解旧区压力、完善改造旧区环境的目的。
2．经济技术开发区的建设
经济技术开发区是随着我国经济体制改革和对外开放政策的实施而出现的一种特定经济区，它建设在城市的特定地区，通过提供优惠政策，创造良好的投资环境，达到吸引外资、引进先进技术和进行横向经济协作的目的。
3．卫星城镇的开发建设
卫星城镇的开发建设主要是为了有效地控制大城市市区的人口和用地规模，按照总体规划要求，将市区需要搬迁的项目或新建的大中型项目安排到周围的小城镇去，有计划、有重点地开发建设这些小城镇，逐步形成以大城市为中心的、比较完善的城镇体系。
4．新工矿区的开发建设
新工矿区的开发建设，是指国家和地方政府根据矿产资源开发和加工需要，在城市郊区或郊县建设大、中型工矿企业，并逐步形成相对独立的工矿区。
(二) 旧城改造
旧城是城市在长期历史发展演变过程中逐步形成的进行政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。旧城改造是指按照城市规划的原则和要求，对城市旧城的布局、结构及各项设施进行保护、利用、充实和更新。一般来说，城市的旧城往往记载了城市在各个不同历史阶段的发展轨迹和优秀的文化传统，同时也积累了历史遗留下来的种种弊端和缺陷。很多城市的旧城都不同程度存在着布局混乱、住宅旧陋、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政公用设施不配套等问题，阻碍了城市的经济和社会发展。这就要求我们按照统一的规划，在保护好优秀历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有重点的改造、充实和更新。
《城市规划法》第二十七条规定，旧城改造应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。
城市旧城改造最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市综合功能。改造的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完整。
旧城改造应当同城市产业结构调整和工业企业技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。要按照规划迁出有严重危害和污染环境的项目，充分利用腾出和闲置的土地，扩展和增加居住、文化、体育、绿化等活动场地，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境与市容景观，提高城市的综合功能。
城市旧城，特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧城改造应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特点。市、县人民政府应采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。
旧城改造的目的，是合理使用土地和优化功能配置，单纯地更新建筑并不能解决旧城所存在的影响城市功能的弊病，只有调整历史形成的已不能适应现代化城市发展客观要求的城市土地使用状况，才是旧城改造的根本。
旧城改造后的效果除体现在土地使用、城市功能等方面外，空间环境景观也是一个重要的方面。建筑由旧变新，提高了建筑的容积率，提高了空间的利用率，提高了居住容量，改善居住条件，这即为旧城改造的环境效益。
城市的开发建设最后要看效益如何，这个效益是经济效益、社会效益、环境效益的统一体。旧城改造同样也要看三个效益。旧城改造中的三个效益的综合效益不是三者的平均分配，而要结合各类城市、各个改造地段的具体条件，进行具体的协调和平衡。
二、新区开发与旧城改造的基本要求
新区开发和旧城改造必须做到统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的要求。
新区开发和旧城改造都必须遵循统一规划的原则，也就是说，要把新区开发和旧城改造纳入城市规划的整体中综合考虑，使新区开发和旧城改造的布局合理，也使整个城市的布局趋向合理。
因地制宜，包含三层意思，一要结合本地区实际情况，实事求是地制定发展战略和部署，切不可一刀切；二要从经济、社会发展的阶段出发，既有一定的前瞻性，又避免贪大求洋、搞不切实际的大广场、宽马路，片面追求政绩；三要注意保持地方特色，利用地势地貌，塑造城市风格。
配套建设，就是要经过科学论证，广泛听取人民群众和专家意见，制定出合理的、可行的、系统的配套方案并严格实施，使基础设施、公共服务设施与主体建筑同步建设，完善城市功能，提升城市环境与承载能力。
所以旧城改造肯定比新城开发的成本大，但是也要看具体情况来说。因为有的地方旧城改造有很多东西可以利用，而有的地方却用不了