㈠ 开发商向当地政府购买工业用地应该注意什么事项
个人认为没有什么特别的注意事项，现在工业用地也是招拍挂，协议出让的毕竟很少了，而且《国有建设用地使用权出让合同》都是在范本的基础上填写的，基本上看看交地时间、开竣工时间、投资强度、附件的规划条件就差不多了，这些都是在招牌挂之前已经经过规划的。
如果你是现在特别流行的政府招商项目的话，那就更没什么问题了，现在一线城市限制工业项目，而且去了劳动力成本也很高，不如不去，二三四线城市政府都把企业当祖宗供着，要什么给什么，甚至有时候直接给地，摘地之前跟政府谈好协议比什么都强。
㈡ （城市规划中）工业用地的选择要求有哪些急急急！！！
你好！工业用地首先自身根据工业性质，对用地规模、地形排水、水电等能源的需求各不相同；部分工业企业还要考虑到工业成品的运输便捷的需求；其次，工业企业的选址要考虑到对城市环境、城市水源安全、以及三废的处理等等综合因素来考虑。
㈢ 如何购买工业用地及要考虑的相关问题
1.考察土地性质是否属实（是否为工业用地）；2.土地权限；3.使用年限；4.使用范围（防止此地皮有项目限制，很多地方政策不一样）；5.此工业用地的合法转让手续是否齐备；6.通过法律途径进行鉴定合同（委托律师）；7.支付期限（分期/一次性支付）。 购买工业用地不是小事，委托律师处理相关事宜及程序非常有必要。经济危机后，现在国家政策好了很多，农转工的土地比以前好批很多，而且部分地区有优惠政策，具体看你所在地的情况而定。大条上所注意的基本就是这样，最好根据你所在地的情况咨询下律师。 以后问问题的时候可以多说些具体情况，有助于回答者具体分析后给予更多的参考，呵呵，祝你顺利。
㈣ 我想买块工业用地地需要200万要怎么做
购买工业用地一般的有两个途径：政府和个人渠道。
一、购买工业用地一般的有两个途径：政府和个人渠道。前者比较正规点，有保障，每个政府的指标不同，所以一般的都用来招商引资，但价格便宜，都是国家最低出让价。后者的卖方市场比较多，比如运营状况要拿工业用地，必须要考察清楚下列条件：1.考察土地性质是否属实（是否为工业用地）。2.土地权限。3.使用年限。4.使用范围（防止此地皮有项目限制，很多地方政策不一样）。5.此工业用地的合法转让手续是否齐备。6.通过法律途径进行鉴定合同（委托律师）。7.支付期限。二、至于要考虑的问题：1、国有工业用地最好，集体最好不要。2、国有一手工业用地一般在50年使用期内。3、购买工业用地如果从政府渠道，那么政府就要考核企业的投资和产值情况，具体可以咨询当地的招商局。4、土地证能否拿到：个人出售的土地，要看他的土地证政府的土地，要看土地证何时下发。
㈤ 进行城市规划时.工业区和居民区的相对位置主要考虑什么
进行城市规划时，工业区和居民区的相对位置主要考虑当地的盛行风向。
工业区往往会排放废气，污染环境。不同地区的主导风向不同，如果某地只有一个主导风向，进行城市规划时，要考虑把住宅区布局在当地主导风向的上风向，工业区要布局在当地主导风向的下风向。如果某地的主导风向不止一个，住宅区就要布局在最小风频的下风向或者最大风频的上风向，工业区要布局在当地最小风频的上风向或者最大风频的下风向。
有的城市还有河流流过，进行城市规划时，工业区和居民区的相对位置还要主要考虑河流流向。为了住宅区有比较洁净的水源，住宅区要布局在河流相对的上游位置，工业区要布局在河流相对的下游位置。
为了保护住宅区的环境，在工业区与住宅区之间往往还要建设卫生防护带。这个卫生防护带主要是绿化带，起到吸烟滞尘，减弱噪声，净化空气，美化环境等作用。
㈥ 工业项目用地选址应该考虑哪些因素
首先应该看所在城市的总体规划中工业用地的布局，再考虑诸如对外交通、优惠政策、相关配套等问题，一般总规里大的方向就已经限定好了，用地指标就根据控规定下来的。
㈦ 城市规划工业用地的基本要求 要注意哪些方面
选择相对平坦地段满足地面自然坡度要求，地块不宜过小。
应靠近能源地，水电其他相互协作能源供给地等，但要避开生态保护区，风景区，历史文化保护区及军事、水利交通等重要城市设施。
为防止污染，应布置在城市下风位，城市水系下游，与城市其他生活用地之间应开设防护绿带，应避开城市中心区，居住区等，并应留处防护绿化带。
应相对集中，不应过于分散，遍地开花，分割城市或大量布置在城市周边将城市包围，妨碍城市发展。
应通过城市主次干道与铁路高速公路、码头、机场等保持顺畅的联系。有利于原料及产品的输入及输出，同时应尽量减少工业运输交通对城市的其他地区的影响。特别是集中的大片工业区对外交通联系要方便，避免距离过长，对城市其他用地干扰过大。
铁路货场要接近工业区，有几个工业区的城市按其需要可将铁路货场设为几处减少中转运输，同时可减少城市道路交通压力。
沿江布置工厂是工业在城市布局中常用的形式，要注意岸线的合理使用，对有些交通量不大的或者是主要以公路运输为主的工厂仓库可布置在离航道远一些的地段，以免占用岸线。
沿着对外交通干道布置工业时要合理组织工厂出入口与场外道路交叉的交通，以免过度地干扰对外交通。
生产上有协作的工厂，应就近布置，以降低生产成本，减少对城市交通的压力。
对有特殊环境或能源要求的工业，应在布置时合理安排，予以满足。
工业用地的数量比例要符合城市性质及建设用地标准。(规划人均单项建设用地指标：工业用地10.0～25.0(平方米/人)。大城市的规划人均工业用地指标宜采用下限;设有大中型工业项目的中小工矿城市，其规划人均工业用地指标可适当提高，但不宜大于30.0m2/人。)
㈧ 厂址选择的主要原则和步骤有哪些
厂址选择的基本原则：
1.对区域位置的要求
(1) 要尽量接近原材料、燃料的产地及产品销售地区;
(2) 要远离重要的铁路枢纽站、大型桥梁、大型储油库、重要军事工程、飞机场等战略目标;
(3) 要避开高压输电线路，不压城市地下管线;
(4) 对于可能产生工业废水的项目，应位于城镇、江河、港区、水源地等的下游;
(5) 对于可能产生大量废气的项目，应位于城镇的下风向;
(6) 满足当地规划要求;
(7) 在文物地区或风景保护区时，应有当地主管部门同意文件。
2.对厂址面积的要求
对厂址面积应满足生产区、三废处理场及其他设施的用地要求和环境条件，并考虑留有适当的发展用地。
3.对地形的要求
(1) 能满足生产工艺流程和运输布置的要求，并有适当的发展余地;
(2) 不受洪水、海潮等自然灾害的影响和大型水库溃坝的威胁;
(3) 厂址外形尽可能简单，地形坡度不要太大，以减少土石方工程量;
(4) 对有些工业项目，如某些选矿厂、水泥厂、化工厂、食品厂等生产工艺要求利用山坡地形建设，生产工艺过程的砂、浆、液、渣等靠重力实现自流而降低生产费用;
(5) 不占或少占耕地和林地，少拆迁民房或其他建(构)筑物。
4.对工程地质、水文地质条件的要求
(1) 岩土的地基容许承载力应能满足工程要求，一般不宜低于100kPa，对于有较大荷载的工厂，不宜低于150kPa;
(2) 尽量避免因工程地质、水文地质问题造成基础工程复杂化; (3) 应在地震烈度9度以下地区选厂;
(4) 避免在三级以上湿陷性黄土地区、一级膨胀土地区、岩溶、流沙等工程地质恶劣地区以及滑坡、泥石流等直接危害地区选厂。
㈨ 拿地主要考虑哪些方面
房地产企业在项目开发过程中，首先第一个环节就是拿地，拿地模式通常有出让模式、转让模式、投资模式以及收购模式（收购股权）四种，其中最基本的、最为常见的拿地模式就是出让模式。
出让模式也就是从政府取得土地，一般是通过招拍挂方式，即招标、拍卖、挂牌的简称。出让模式取得的土地根据土地类型分为住宅用地、商服用地以及工业用地等。住宅用地只能用来建造住宅，一般为70年使用权；商服用地只能用来建造商业，一般为40年使用权；工业用地只能用来建厂房，一般为50年使用权。
在该过程中通常涉及到以下五大事项，企业需要特别注意，并提前做好筹备和计划，以避免带来不必要的损失。
一、土地出让金入账凭证
企业招拍挂成功后，下一步就是和土地管理部门签署土地使用权出让协议，然后按照土地使用权出让协议所约定的出让金的价款向政府足额及时的缴纳土地出让金，在缴纳出让金之后，政府会向企业开具土地出让金专用收据。
在这里需要特别注意的是，作为土地成本入账时最重要的凭据之一，就是这个土地出让金专用收据，该收据一定是行政事业性收费专用票据。而我们在实务中发现有些企业取得的是政府资金往来结算票据，严格来讲，该票据属于往来结算性质的收据，而不是土地出让金税前扣除的合规凭据。
此外，在入账的过程中，土地出让协议、付款凭据、土地出让金专用收据，这三个资料缺一不可，这三个资料组合起来就构成了土地出让金入账的完整的证据链。
二、拿地主体的变更
正常情况下，哪个企业摘牌，就由哪个企业和政府签署土地出让合同、取得土地出让金票据并支付出让金。但是在实务中，通常会有一些特殊的情况出现。主要表现为拿地主体的变更。
很多时候，地产公司在异地开发项目，从税收保护的角度，当地政府一般会要求地产公司在项目地设立项目公司（一般为全资子公司），通过项目公司拿地开发。
但是这样的话就会给地产公司带来一些问题。比如，地产公司招拍挂的时候，项目公司还没有成立，地产公司和土地管理部门签署协议缴纳了土地出让金，也取得了收据。但是我们知道，要项目公司拿地开发，土地所有的相关手续及票据必须要办理在项目公司名下，将来才能在税前扣除，尤其是土地增值税，涉及到加计扣除的问题，如不能妥善解决，将损失重大。
好在针对这种特殊情况，国税总局在2016年专门下发了财税2016【140】号文件，其中规定：“八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”
140号文件规定的非常明确，第一必须是全资子公司；第二要有政府参与签订的三方协议；第三土地用途、规划条件及土地价款保持不变；第四以上三个条件必须是同时满足。
达到以上几个条件，项目公司才能将地产公司（母公司）前期发生的土地费用在其账面列支，且税前扣除。
三、土地出让金的返还
在实务中，企业缴纳的土地出让金，很多时候政府会给与返还。返还出现的情况通常有两种：
第一种，政府在招商引资时和企业谈好了地价，但企业招拍挂时由于竞价原因，把地价拍高了。因此企业一般要按照招拍挂的价格先缴纳出让金，随后再由政府将差额部分予以返还。
第二种，旧城改造。在旧城改造中，地产公司通常情况下提前介入了土地一级开发环节，并且花费大量资金来做拆迁补偿和安置工作。那么土地完成一级开发，达到收储条件后，最终招拍挂的时候，如果该地产公司拍到了这块土地，就会出现政府返还部分出让金的情况，返还的出让金通常会有一定的比例。
以上为实务中常见的两种出让金返还的情况，重点是：土地出让金返还如何进行账务处理？
实际上，土地出让金返还相当于企业的拿地折扣，所以应当在收到返还的当期冲减土地成本。
但有的企业认为不冲减成本，应该做为收入处理。如果做收入处理，那么将面临的问题是：
第一，该种情况下会计上做收入处理，通常是不符合不征税收入的认定条件，因此需要缴纳企业所得税；
第二，土地增值税清算时通常情况下对该种处理也不予确认，一般会将返还的出让金进行调减。
因此，企业最终很可能多交了企业所得税，在土地增值税清算时又不被认可，白白损失了税款。
四、土地出让金的补交
在拿地的过程中也有可能会遇到补交土地出让金的情况，一般会有两种原因造成。
第一种，变更土地性质。比如企业前期拿地的时候土地为工业用地或者商服用地，后期经过土地变性，变更为住宅性质，那么就涉及补交土地出让金。
第二种，调整容积率。企业调整规划，增加建筑面积就需要调整容积率，那么就需要补交土地出让金。
对于补交土地出让金，账务处理，同正常拿地处理一样，企业注意票据的合规定和证据链的充分完整性即可。
五、收回土地
由于城市规划等原因，企业已取得的土地被政府收回。这种情况在我国比较常见。
如果政府收回土地，除了需要全额返还企业缴纳的出让金以外，通常情况下需要给企业一定程度的补偿。企业收到补偿费应当在会计认为收入。是否需要缴纳增值税和企业所得税呢？
1.增值税
财税〔2016〕36号文件附件3规定：“营业税改征增值税试点过渡政策的规定 一、下列项目免征增值税 （三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”
因此，政府收回土地，支付给企业的土地补偿费，免征增值税。
2.所得税
对于企业收到的土地补偿费，从企业所得税的角度来讲，目前没有免征政策，也就是需要缴纳企业所得税。
如果涉及到政策性搬迁，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。清算后对于搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
对于企业政策性搬迁涉及的企业所得税的具体规定可参考国家税务总局公告2012年第40号文件，这里不再赘述。
以上为出让模式下房企拿地的五大注意事项，房地产企业在拿地前应当充分考虑拿地条件、拿地主体、开发主体、是否涉及拆迁补偿以及政府规划等情况，以做好充分准备，避免损失。
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